●二○○九年中国商品房价上升与销售，都创历史记录，这是开发商、地方与中央政府多方共谋推动的结果。其中政府垄断地价则是终极原因。

●上海楼市的疯涨和北京比翼双飞，低收入者只得观望。上海新区发展模型展览.

国家统计局二月二十五日公佈《二○○九年国民经济和社会发展统计公报》显示，二○○九年度，全国七十个大中城市房屋销售价格上涨百分之一点五，其中新建住宅价格上涨百分之一点三，二手住宅价格上涨百分之二点四。

高房价导致民怨沸腾

统计局这个资料一公佈，立刻成为网路舆论和纸质媒体尖锐抨击的靶子，有网友质疑“是不是小数点放错了位置”，以致国家统计局局长马建堂在北京两会期间被迫承认该统计有不完善之处。

对中国统计有所瞭解的人们，并不会把官方统计资料太当真，在一个高度政治化的社会中，任何一个小小的统计资料都可能承担着为政治服务的功能。以房价资料为例，一个合理的推测是统计局想通过对房价涨幅的修饰，瞒天过海，安抚公共情绪，岂料事与愿违，公众对於高房价的愤怒籍此再次爆发.这个小小的“统计门事件”从一个侧面表明了房价的敏感性和高房价导致的普遍愤怒。

的确，身处大陆，时刻可以感受到这种愤怒，说房价已经成为最有共振性的公共话题，应该是成立的；说高房价导致民怨沸腾，社会危机四伏也许并不过分。“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”电视剧《蜗居》热播，其辛酸台词热传，都折射出在高房价的挤压下，当下都市中底层民众的困惑与愤懑。

撇开社会公众情绪，从纯粹的经济分析来看，房地产“一业独大”的弊病已经十分明显，资产泡沫恶化经济结构，降低资源配置效率，同时对金融系统构成威胁，对未来经济发展构成重大隐患。同时，从房价收入比，租售比，空置率等等指标也可以证明目前大陆一线城市的房价之高，已经失去经济合理性，而处在极度扭曲状态.

不过虽然如此，笔者并不想去预测未来房价涨跌趋势，因为在一个不按常理出牌的强势政府主导下，做中短期的预测是很困难的。笔者希望去梳理高房价背后蕴含的乱象，还原房地产市场的基本逻辑，显然这并非易事。因为高房价背后，纠结着具有中国特色的官商勾结、市场畸变、制度紊乱、政经错位等等因素，每一个因素解释起来都颇费周折。但是有一点可以肯定的是，房地产市场价格的混乱，和其物理属性较少相关，因为在现代工业生产条件下，房子无非是钢筋水泥等建筑材料的堆积，它的生产已经可以大规模、标准化、流水线的形式进行，房子的生产甚至比白菜还要便捷。

我们也许可以以简就繁，循着最近这些年中国公众对房地产市场的声讨和认知变化之线索来逐步釐清高房价背后的主要成因。

舆论火力从开发商转向地方政府

在二○○三年至二○○四年前后，当房价开始第一波全国性的上涨的时候，舆论火力偏重於攻击开发商，似乎是开发商的暴利导致了房产价格的上涨，房产奸商的说法不胫而走。不过在这个争辩过程中，观点开始分化，像任志强这样的敢言商人也一再从他们的专业立场，提出颇具挑战性的观点.他们的基本观点是土地价格和房地产相关的税费等因素才是构成房价成本的大部份，开发商在整个产业链中只是佔据一小块蛋糕而不是广为流传的暴利。这些争论依旧在继续，争论多方并没有达成共识，但是不同资讯和视角的叠加，的确逼迫人们放弃简单化的结论，虽然官商勾结无疑是扭曲房地产市场的一个重要因素，但是因此把棍子打在开发商身上，肯定是缺乏说服力的。

从二○○六年以后，随着房价再次上涨，更多的评论和分析已经开始关注地方政府在房价上涨当中的推手作用了。人们经过分析发现，在整个土地房产利益链中，地方政府依靠其独到的优势，攫取了最多的利益。最新的消息是，根据中国指数研究院发佈的二○○九年终盘点报告，二○○九年中国土地出让金总金额达一万五千亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京排名第三。而在政府责任一端，地方政府承诺的降低房价措施，总显得那么虎头蛇尾，三心二意。比如保障性住房和廉租房建设，往往雷声大雨点小，没有赶上规划的进度。具备了更丰富资讯的公众，因此逐渐的意识到，原来以“为人民服务”标榜的地方政府，其实还是“为人民币服务”，依靠垄断的土地资源，疯狂的攫取巨大的利益。因此舆论焦点开始把矛头对准地方政府，认为地方官员的无良和失职是房价的主要推手。而在某个阶段，中央政府由於频频表明要抑制房价，甚至多部委联动发文，包括推出土地稽查等约束性政策，来表明其抑制房价的决心，因此在相当长的时间内，民众似乎相信了中央政府的善意和诚意。

中央政府在房价游戏中的角色

只是随着争论的深入，人们发现了更深层次的问题，就是现有的财税体制和官僚考核机制和高房价之间的关联。一方面，在中央地方分税制度下，地方财源有限，而在向上负责的政治权力安排下，事权重心在下，中央负责出台政策，具体执行往往要依靠地方，所谓中央政府请客，地方政府埋单。而地方政府要埋单，却缺乏相应的财政能力。既要马儿跑，又要马儿不吃草的困境是无法持续的，因此在中央政府的纵容下，地方政府各显神通，通过经营城市土地资源，依靠巨额土地出让金来运行城市，成为地方官员的不二之选.同时，对於官员个体来说，在政绩考核制度下，也必须想方设法发展经济，才能保住乌纱帽。而对大多数官员来说，房地产市场无疑已经是最便捷的撬动经济增长的杠杆。因此，在目前的政治架构下，地方政府炒高地价，进而炒高房价的举措有其合理性和必然性。地方政府面目虽然可憎，但是却不是抬高房价的唯一罪魁。一些评论开始质疑中央政府在房价游戏中的角色。

二○○八年经济危机袭来，在巨大的保增长压力下，中央政府慌不择路，快速放弃原来表面化的一些抑制房价的举措，进而快速推出四万亿的政策大包，作为结果，在经济危机的背景下，中国的房地产市场却全面逆市飘红，很多一线城市房价上涨接近百分之百。按照统计数字，二○○九年，无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。而其中，央企更是依靠其资本、实力、政策、信贷等等优势，频频制造地王、哄抬房价.在这种状况下，中央政府抑制房价的形象客观上破产，而其作为高房价推手的面目开始清晰。因此，在二○一○初，虽然中央政府再度推出税收、土地、提高存款准备金等举措，做出打压房价的姿态，但是公众舆论对此已经不买帐。在今年两会前夕，当温家宝再次和网民展开互动，并且承诺要在任内解决高房价问题的时候，几乎所有的网民都开始冷嘲热讽了。

因此，经历过上述认知过程，人们痛苦的发现所谓的高房价，绝不是一时一因导致的结果，而是开发商、地方政府和中央政府多种力量共谋推动的结果，并且这些角色的影响力一个比一个关键.因此，普通的购房者会发现，在和高房价的对垒中，他面对的其实是最强有力的联盟，而不是原来设想的个别企业或者个别机构。并且随着房价高企，在经济中比重增高，地方政府和中央政府都形成路径依赖，形成了房价和政府相互套牢的一种特殊机制。简单的说，开发商、地方政府、中央政府，以及更广泛意义上的中共政权结构，都希望保持房地产价格的有序上涨，虽然程度不同，但是他们都共同分享着房地产市场持续“繁荣”的红利。

公有制造成政府垄断土地价格

当然，上述进程有一个重要的基础条件，那就是土地的公有制。正是因为土地的公有制，使政府佔据了土地供应的垄断地位，使得土地价格一路飞涨.而土地公有制可以说是中共政权的核心经济支柱。对中共历史有所瞭解的人们知道，土地是中国夺取政权的武器，也是用来控制社会的武器。虽然社会上已经有许多土地私有化的呼籲，但是在土地国有问题上，中共迄今不肯松手。这也许和某些历史记忆有关，比如六十年代共产政权导致了大量人口饿死，因此粮食安全变成执政集团的紧箍咒，而为了确保粮食安全，又得出了严格控制土地的措施，在这层层观念强化下，中共政府对土地的控制，依旧如意识形态一般根深柢固。而另外一方面，通过垄断土地可以获得巨额收益，各级官僚对此心知肚明，因此守住土地国有制的招牌，自然是最佳选择。因此，可以说土地公有制是高房价的终极源头.

当然，畸高房价能多年持续存在，已经不仅仅是经济现象，而必然和我们的社会政治权利有关联。在目前的政治结构下，民众的博弈能力缺失，地方政府和中央政府并不需要对民众负责，哪怕民怨沸腾，并不会葬送官员的政治前途。而在单一制的权力架构下，中央出台的政策，或者由於忽略了地区差异性，或者由於其内涵了过多的自由裁量权，以致政策缺乏相关性，政策自然无从实施。另外，在房价问题上，民众无法形成集体性的力量去影响房地产政策、货币政策。除了偶尔掀起一些象徵性的不买房运动的抗议之外，公众几乎没有任何实质发声的管道。因此，要摆脱“房奴”的境地，首先要争取到公民的权利。

因此房价一事，说简单不简单，它事实上已经和更广泛意义的社会进程纠缠在一起。房地产市场回归正常，必须依赖土地要素更充分的市场化，也将和公众社会和政治权利的实现紧密相关.

二○一○年三月十四日