（经济学家、冠域商业及经济研究中心主任　关焯照）

 

 

 

恒基地产主席李兆基于周一的业绩会预测，本地楼价最多跌三成。对上年第三季入市摸顶的业主来说，四叔唱淡楼市无疑是在他们的伤口撒盐，因为楼价跌三成是一个相当厉害的幅度，尤其是按揭涉及杠杆，例如以五成首期计算，楼价跌了三成，业主的首期已损失六成，这绝对不是一个小数目。

 

翻查李兆基对楼价的预测，最近一次是在去年十月中，他在北京与传媒茶叙，当时李兆基认为楼价只会「最多跌少少」。然而，事隔只有五个月，李兆基对楼市的预测却变得颇悲观，究竟是何种原因令他改变看法？笔者相信大部份读者是希望知道答案的。

 

二手楼价从2009年初见底回升至2015年9月的历史高位，整体楼价升幅高达192%，小型单位（面积少于40平方米）的楼价更劲升225%。但家庭收入中位数却远远落后楼价的升幅，令市民的负担能力变得非常差。从过往历史，当资产价格进入一个泡沫阶段后是绝对可以「升到你唔信」，因此，要准确地预测楼市泡沫爆破的时间是非常困难。同样有难度的是估计在泡沫爆破后的楼价调整幅度。翻查楼价纪录，由1979年第四季至今，本地楼价下跌三成或以上曾出现两次。第一次是1981年第三季至83年第四季，楼价下挫31%。至于第二次则发生在1997年第四季至03年第三季，整体楼价跌幅高达66%。若以历史为鉴，四叔预测楼价最多跌三成可能要改写为起码三成以上。

 

作为大地产商的李兆基，明言现时楼价仍有颇大的下跌空间，这种事情绝对不常见，但更不常见是香港首富李嘉诚于上周公开表示，现时香港经济是过去20年最差的。李超人一向慎言，绝不会无的放矢，他唱淡香港经济绝对值得大家深思。

 

 

 

经济转差　政府无能

 

在过去20年，香港曾经历1997至98年的亚洲货币危机，2000年的科网泡沫爆破，2001年的美国911恐袭，2003年的沙士疫症和2008至09年的金融海啸等难关，但每次经济困境均能平安度过。然而，现时香港的情况好像处于一片漆黑中的隧道，没有任何迹象会见到隧道的尽头。

 

为什么笔者有以上的看法呢？答案可以从经济及政治两方面找到答案。首先，从经济发展的角度来分析，过去多年的经济转型，香港仍毫无寸进，本地的主要经济支柱仍然是金融股务、贸易及物流、专业服务及其他工商业支援服务和旅游。最近政府统计处公布的人口预测更展示香港人口急剧老化，无奈，现政府却没有一套有效的家庭、教育和生育政策来解决这问题。

 

此外，在过去多年的两地经济持续融合，香港经济变得更倚赖内地。但成也萧何，败也萧何，近年内地经济持续放缓却令香港经济增长面对庞大压力。例如，在过去大半年，访港内地旅客人次大幅减少，驱使本地的旅游相关行业进入严冬。香港经济能否在短期内转危为安？笔者认为机会不大。

 

再者，香港的政治生态不断恶化。过去两三年社会严重分裂和内耗，已令经济停滞不前，加上政府民望低落，推行政策又阻力重重。此外，鼓吹港独的本土派迅速抬头，这亦为本地政治产生大量不明朗因素。一旦本土派代表在今年立法会大选成功取得议席，立法会肯定会成为斗兽埸，政府要有效施政将会变得更困难。

 

最后，以梁振英为首的政府，每每以强硬态度施政，最终令民怨四起。另外，高官问责制已名存实亡，以教育局局长吴克俭为例，他的存在只会继续令梁班子面对更多尴尬事件，无奈，他的打不死也正好说明梁振英的所谓唯才是用根本是空谈。

 

李嘉诚形容香港是黄台之瓜，这未必是最正确的形容词。笔者反而觉得香港已成为「僵尸城市」，不但缺乏以往的朝气，而且更逐渐失去生命力。