一、一个简单的问题
在展开讨论之前，读者先思考一道简单的题目：
中国土地使用权的最长使用年限是七十年。那么一处房地产的土地使用权的使用年限还剩一年，这处房地产的价值是多少？一年之前，这处房地产的土地使用权的使用年限还剩两年，这处房地产的价值又是多少？然后依次向后推，土地使用权的使用年限不断增加，一直到土地使用权的使用年限到七十年。这是怎么样的一条曲线?
二、中国人对新财政部长关于收取房地产税文章的关注，远远超出对习近平在十九大上的政治报告关注
最近，中国最热门的话题不是习近平在十九大上的政治报告，也不是习近平思想（省略中间所有的定语）的历史地位，而是新财政部长关于征收房地产税的消息，特别是肖捷关于征收房地产税的三句话：“立法先行、充分授权、分步推进”。征收房地产税是一个绕不过去的话题，中国人的钱袋子，赖以生存的家庭和中国社会都会因征收房地产税而发生剧烈动荡。
笔者不是学历史的，但是知道，历朝历代，凡有新人登位掌握大权，便会在税收上采取让利于民的措施，让百姓感受到皇恩浩荡。政府加重税赋，那表明是朝廷的钱不够用了。当今中国政府应该是钱大气粗，德国《明镜》杂志最近一刊以中国经济已经成为世界第一作为封面，以此来提醒西方社会。要是中国政府包括下面各级地方政府的库房里是盆满灌满的，何必要兴师动众来收取房地产税？莫非中国政府真的缺钱？莫非在美国申请政治庇护的中国商人郭文贵说的“钱进外国、债留中国”是真的？
三、按照评估值征征收房地产税
肖捷，2007年至2013年担任国家税务总局局长，2013年至2016年任国务院副秘书长，2016年11月7日，十二届全国人大常委会经表决任命肖捷为财政部部长，据说肖捷曾在1987年到1989年赴联邦德国进修，应该对德国的土地制度和房地产税制度很有了解。德国税收制度的严格和“德国生产”一样有名。
十九大后，人民出版社出版了《党的十九大报告辅导读本》一书，帮助全国人民乃至全世界人民去理解习近平的三个多小时的报告。老子《道德经》说：悠兮，其贵言。功成事遂，百姓皆谓“我自然””意思说：最上等的國君悠哉悠哉，非不得已不輕易發號施令，等事情大功告成圓滿完成了，人民都還不知道這是國君的功勞，反而都覺得說本來就是這樣的。让几十个老态龙钟的政治老人和让四、五岁的儿童都去聆听这个三个多小时的报告，都不是“悠兮，其贵言”的高风亮节。
《党的十九大报告辅导读本》一书收编了财政部部长肖捷的文章《加快建立现代财政制度》。加快建立现代财政制度这个话题，好象不是肖捷的专利，2014年6月27日人民日报就刊登了记者采访前财政部部长楼继伟的报道，报道名字也叫《加快建立现代财政制度》。楼继伟指出，建立现代财政制度是党的十八届三中全会立足全局、面向未来提出的重要战略思想。根据十八届三中全会精神，建立现代财政制度主要包括三个方面内容：政府预算制度、税收制度和事权与支出责任相适应的财政体制。
我国现行财政制度中，存在一些与现代国家治理、与改革要求不相适应的地方，就是要通过改革，使预算管理体制更加全面规范、公开透明，税制更加有利于科学发展、社会公平、市场统一，同时要使中央和地方的事权与支出责任更加相适应。楼继伟说的加快建立现代财政制度，其重点是政府预算制度的改革。老部长楼继伟根本没有提及要征收房地产税一事。
肖捷在《加快建立现代财政制度》的第四章“深化税收制度改革，健全地方税体系”中指出：“着力完善直接税体系。建立综合与分类相结合的个人所得税制度，优化税率结构，完善税前扣除，规范和强化税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调节功能。实行代扣代缴和自行申报相结合的征管制度，加快完善个人所得税征管配套措施，建立健全个人收入和财产信息系统。密切关注国际税改动态，审慎评估和研判国际税制发展趋势，进一步完善企业所得税制度。适应经济全球化发展和“一带一路”建设的需要，加强国际税收协调，提升我国税制的国际竞争力。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。要围绕优化税制结构，加强总体设计和配套实施，推进所得类和货物劳务类税收制度改革，逐步提高直接税比重，加快健全地方税体系，提升税收立法层次，完善税收法律制度框架。”
笔者以为，在这一大段文字中有两点很重要，一是征收房地产税的目的；一是征收房地产税的方法。
征收房地产税的目的是：“适应经济全球化发展和“一带一路”建设的需要”；征收房地产税的方法是：“按照评估值征收房地产税”。
四、房地产税是最可靠和最可计划的税种
德国财政部门认为，与营业税相反，房地产税是最可靠和最可计划的税种。德国《焦点》杂志的网站2911年11月27日报道，德国共有3500万个房地产，其中五分之三是住房房地产，2009年的房地产税收入是113亿欧元，平均每个房地产交税323欧元。2009年德国人口8190万人，平均每人交地产税138欧元。如果按1%的税率计算，德国财政部门做出的房地产总估价为1.13万亿欧元。2014年6月26日中国驻德国大使馆经商参处引用路透社报道，2013年底德国房地产总价值达5.5万亿欧元，房地产债务保持在1.6万亿欧元。可见德国财政部门的房地产估价，远远低于市场价值。
中国房地产总价值数额巨大，2016年底为430万亿，足以买下四个美国（新浪博客《中国房地产总市值430万亿》！http://blog.sina.com.cn/s/blog_539438c70102x9r1.html）！
无论税率是上海试点的0.4%到0.6%，还是重庆的0.５%到1.2%，无论有多少家庭离散还是重新组合，无论有多少房地产代持还是转让，这430万亿的房地产总价值让世界上任何一位财政部长都会疯狂。有人说，只要有“疯”就可以解决中国最难解决的问题。
五、德国的土地使用权制度
许多中国人以为，西方国家都是实行土地私有制。他们不知道，德国也有和中国一样的土地使用权，大约５％的房地产是土地使用权。德国的土地使用权制度叫“ERBBAURECHT”。如果问德国人，这个词什么意思，90％的德国人可能告诉你，没有听说过。德国《民法大典》第94条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。根据各个规定，土地和房屋是不可分割的。因此德国的房地产价值评估里面可以分为土地价值和建筑物价值，这两个价值构成一个经济体的价值。
十九世界末二十世纪初，德国经济高速发展，对建筑用地的需求大幅度增加，但是大量土地在教会、地方政府、公司和私人手中，它们又没有立即建造房屋的愿望或者资金，但又不愿意或者不能够（如天主教会）出卖土地，建筑用地的供给侧发生问题。为了让这部分土地进入市场，在德国现代土地制度改革派的推动下，于1919年1月15日出台了《土地使用权条例》(ErbbauVO)（2007年11月30日，该条例改为《土地使用权法》（ErbbauRG)）。德国的《土地使用权法》第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。通过《土地使用权法》，土地上的建筑物与土地使用权（称土地使用权）就构成了和土地所有权相似的权利，可以买卖、可以继承。通过《土地使用权法》，土地所有者依旧拥有对土地的所有权；土地使用权拥有者拥有两样东西，一是土地使用权，一是土地上下的建筑物的所有权。两样东西合并为一个经济体——土地使用权“ERBBAURECHT”。
德国的土地使用权制度和中国的房地产制度基本一致，也有几点不同之处：
第一，（居住用房）土地使用权的使用年限一般为99年；
第二，土地使用金可以一次付清也可以分期支付；
第三，（居住用房）土地使用权的使用年限到期后，土地回归土地所有者，地上的建筑物也归土地所有者，但土地所有者必须支付建筑物的赔偿。
六、德国土地使用权的价值评估
德国《评估法》规定了房地产价值评估的方法，其中第193条则专门规定了土地使用权的价值评估方法。
与一般房地产价值评估一样，土地使用权的价值评估也可以分为土地价值和建筑物价值的评估，但是情况比较复杂，比如建筑物的剩余使用年限与土地使用权的剩余使用年限不一致的问题，土地出让金的高低与土地市场价格以及房地产利率的关系。
简单地说，建筑物价值部分，与一般土地所有权中的建筑物价值部分差别不大，大的影响可能来自赔偿价格的高低；土地价值部分，可以分三种情况，土地价值部分为零；土地价值部分为正；土地价值部分为负。但是有一点是十分明确的，德国土地使用权的土地价值部分中不包括土地出让金所形成的价值部分和土地回归土地所有者时的土地剩余价值部分。当土地出让金等于土地市场价格乘以房地产利率时，土地价值部分为零，德国土地使用权的价值就仅仅等于建筑物的价值。
在德国，一处用于住房目的的房地产的价值中，土地价值占小部分，一般占百分之十到百分之三十，有的房地产中的土地价值所占比例可能会更高，但只是个案。
而中国的所谓房地产市场价格中的60%至90%则是土地使用权的出让金。中国房地产总市值430万亿，其中的60%至90%是土地使用权的出让金，只有４0%至１0%是建筑物的价值。如果按照德国《评估法》的方法来估价，肖捷期待的房地产税收入就要减少大部分。要等疯，它也不会来。
七、《中国物权法》的缺陷
《中国物权法》的最大缺陷之一就是没有对建筑物的赔偿做出法律规定。
中国土地使用权的使用期限最长为七十年。土地使用权到期之后，土地上建筑物的所有权要换主了，建筑物的所有权不再归原土地使用权拥有者所有，而是归国家所有。
《中国物权法》对建筑物的赔偿没有做出规定，就是说，不用赔偿。在土地使用权到期之后，土地使用权拥有者失去建筑物的所有权，对于土地使用权拥有者来说，他曾经所拥有的房地产价值为零。所以建筑物的价值是处在一个连续递减的过程中，从X到零的连续递减的过程中。这就和房地产税是最可靠和最可计划的税种这个认识背道而驰了。
所以在文章的一开始就提出的问题，到这里得到了回答。
《中国物权法》没有对建筑物的赔偿做出法律规定，这就违反了中华人民共和国《宪法》。《宪法》第十三条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
至于《中国物权法》的其他最大缺陷是对是否可以延长土地使用权的使用期限，延长的使用期限是否有年限规定，延长土地使用权的使用期限是否需要缴纳新的土地使用金，如果需要缴纳新的土地使用金，需要的缴纳新的土地使用金和已经缴纳的土地使用金的比例是多少等等。这里就不再展开讨论。
由于《中国物权法》的缺陷，中国政府不能“依法”收取房地产税。
八、结束语
德国现代土地制度改革派和美国的亨利·喬治、中国的孙中山等人都一样，主张均地权，只是他们使用的措施比较平和，在土地私有制为主的德国，引进土地使用权，增加建筑用地的供给，压低地价，使收入低的人群也可以拥有自己的房地产。
不忘初心，是习近平喜欢说的话。中国共产党成立后最成功的一句口号就是“打土豪，分田地”。分田地，这是初心。中国人民跟着共产党把土豪都打倒了，但是
初心丢了。中国1982年修改宪法，将城市土地归为国家所有，进行了一场针对于全国公民的无声革命，且中国政府在这场革命中，对于由于宪法修改而丧失土地所有权者未给予市场价格的赔偿，所以这个革命不具有合理性。直至今日，分田地的初心已经不知道忘在什么地方了。
马克思教导说，土地没有价值。中国的改革开放，抛弃了马克思土地没有价值的理论，利用对土地的国家垄断，使得土地价格和土地使用金的价格不断疯狂高涨，目前中国房地产的总价值足以买下四个美国。
由于《中国物权法》的缺陷，中国政府不能依法征收房地产税；由于土地出让金占房地产市场价格的60%至90%，中国政府不应征收房地产税；因为中国老百姓为购置房地产背上的债务太沉重，中国政府不应征收房地产税；因为习近平的新班子刚上台，中国政府也不应征收房地产税。
