在实施了“宽鬆的货币政策”、“松绑二套房”等大力“救市”政策后，中国楼市已完全挣脱2008年房价暴跌的阴影，2009年上半年中国各地一、二手楼市成交局面一片向好，地产市场复甦之快超出预期。

对于当前火到爆棚的房地产市场，究竟是回暖还是“回光返照”？政界、学界对此众说纷纭。有人认为“最坏的时刻已经过去”，有人认为“理性回归的进程远未完成”。各路专家、学者一再抛出“拐点论”、“泡沫论”，一时间令楼市再次陷入扑朔迷离。人们关心的焦点集中于此：有什麽足够的理由来解释中国楼市仅用两年不到的时间便从萧条走向繁荣？房地产市场是否又将走入新一轮的“泡沫时代”？

京沪穗深楼市涨声四起

盛夏7月，房地产行业成为在中国经济领域回暖的“领头羊”，年初楼市的“小阳春”早已升温至如今的“艳阳天”。国家统计局最近发佈的统计数据显示，2009年1~4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%；商品房销售额7,996亿元，同比增长35.4%。4月份商品房销售额达2,937亿元，同比增长63.7%。北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场更是急剧升温。

根据各自官方及民间研究机构统计数据显示，2009年6月，北京全市期房住宅签约总量为14341套，成交面积157.1万平方米，环比5月上涨4.97%，同比大涨82.22%。上海今年上半年一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年增加70%，接近去年全年907万平方米的成交量。

广州2009年6月房屋销售网签成交量约10502套，这是广州连续三个月来成交量破万套。与之毗邻的深圳，同期实现新房成交6982套、二手房成交14386套的销量。尤记去年下半年，上述城市每日楼市总成交量不过区区数十套，但自进入今年4月份以来，其二手房日成交动辄七八百套乃至千套以上，可谓历经了冰与火的起伏。而在成交量恢复后，楼市重现涨声一片的躁动。

4~5月间，北京某楼盘最高涨幅达每平方米5,200元，而6月份整体开盘均价为每平方米14,655元，环比上涨5.2%。上海，6月份商品住宅成交均价约为每平方米15,600元，呈现自2008年6月以来的最高单月成交均价。深圳则自2009年2月份开始，新房房价连续五个月上扬，6月份新房成交均价已达每平方米14,200元。至此，笼罩中国楼市长达近两年之久的阴霾终于散去，其发展势态甚至已经超越“回暖”。

楼市遭投资客“劫持”？

“投资客大举入市、刚性需求受阻，这两点无疑是北京、上海、深圳等城市房地产市场目前的最大特徵。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕接受记者採访时表示：“如果说前期的楼市回暖是被压抑的刚性需求稳步释放的结果，那麽现在则是炒房力量对房价有著很大的推动和支撑。”

这一观点从中原地产的市场监测数据中得到了印证，根据该机构的监测，今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而目前已达到30%左右，投资浪潮已开始席卷深圳楼市。事实上，越来越多的投资客、投机者开始重出江湖，在一个月的时间裡，各大城市不约而同出现10~20%的投资客，其规模还在不断壮大。与此同时，“温州炒房团”南下抄底楼市的消息也不时传来。

纵观房地产交易市场，儘管二手房业主返价日益普遍，然而二手房的成交量依然得到良好延续。深圳某房地产开发企业副总裁在其博文中直言：“预计下半年，中国楼市将遭遇投资客的‘劫持’，不可避免的迎来‘红色风暴’式的投资狂潮，再次引爆房价暴涨的疯狂。”

深圳一位投资客在接受记者採访时则形容：“过去的两个月时间，深圳房价的反弹之猛堪比2007年疯狂。”“稍有不同的是2007年是炒家乾炒，今年还有些‘刚需’去扑火；2007年只有利空，没有利好，政策上不支持大涨，而今年是政策上支持房市复甦，与2007年是有区别的。”

供职于成都某房地产专业研究机构的张先生告诉记者：“谁也没有料到房价的回升会如此之快。在这场刚性需求、投资客与开发商三者间的暗自博弈中，开发商与投资客短期胜出。”

防“通胀”心理传导机制凸显

不可否认，房价这一轮衝高使不少炒房一族获得了丰厚利润，特别是那些在上半年投资了大户型和豪宅的人。在北京、上海、深圳等房价飙升的地方，买房者的财富故事再次于市场间流传开来。广为流传的故事渲染出一种疯狂的气氛，更加激起人们的投资欲望。

但这一轮的疯狂炒作又与两年前有所不同，如今有相当一部份投资者是出于信贷扩张或将导致通货膨胀的担忧，而将资金投入楼市以求避险。因为与其他投资相比，房地产行业是众所周知抵御通胀的金牌行业。

关于通货膨胀将给经济发展带来的影响，有人提出了有力证据：越南这五年来被誉为亚洲经济奇迹，但他们做梦也没有想到，去年竟然发生金融危机。这场危机发源于不可控制的高达25%的通货膨胀。也就是说你赚了100块，什麽事都不用做，就贬值25%。“不知道通货膨胀究竟离我们还有多远，但未雨绸缪总没有错。”这句描述似乎已成为某些置业者的心理写照。

谈到通胀预期，高海燕告诉记者，目前从中国宏观经济层面来看通胀条件还不明显，但想像中的通胀到来预期已然形成一种恐慌心理。现今入市的投资者，多半属于“防通胀”人群。相比一些投机客的短炒，这部份资金实力强劲，投资期也更长远。

泡沫破灭的隐忧

价格的上涨，业主的普遍反价，令刚性需求置业者止步而限于观望状态。基于2007年楼市由盛而衰的一场教训，业内不免开始产生对后市的担忧：价格能否继续上涨，购房需求能否持续？媒体报道也开始关注市场中存在的泡沫风险，向人们发出泡沫即将破裂的警告，更有专家或业内人士质疑当局为何对投机行为放任自流。新一轮泡沫危机似乎已经出现。

有置业者会问，“泡沫”究竟为何物？1936年的荷兰，鬱金香的价格甚至超过了宝石，几乎所有人都参与到接近疯狂的投机当中。历史上第一次经济泡沫出现了。历史经验告诉我们，泡沫不仅会带来巨额利润，也可以让投资者一夜间一贫如洗。疯狂的投机行为掩盖不住其背后存在的周期性规律：泡沫膨胀之后必然会破裂。

那麽，中国正经历的这一轮房地产投资热潮能否称之为“泡沫”？西方国家通常以“房价收入比”来判断一个房地产市场是否存在泡沫，一般认为房价收入比在4~6的范围内属于正常。在中国，一线城市如北京、上海、深圳和广州等城市近两年的房价收入比保持在10以上，个别高达14左右。

高海燕就此问题给记者作出的解释为：“如果按照国际通行的房价收入比来衡量，中国一线城市房地产市场必定有严重泡沫，但这条定律却不能作为判断中国楼市泡沫存在与否的标准。因为中国社会贫富悬殊极大的现实，令平均收入标准无法进行科学衡量。”

“从通常意义上讲目前的楼市肯定存在一定程度泡沫。以目前的房价水平，已令楼市囿于一个极少数人才能参与的市场范围，大多数人丧失了参与市场的能力，房地产已经演变成奢侈品。从社会问题上讲只能说它是不健康的，因为它偏离了大多数人的需求，是由一个不健康的社会体制带来的一个不健康的经济现象。”

高海燕称：“2007年的事实证明，本来经过2008年的调整，房地产市场已经在恢复元气，通过市场供需关系的不断调整，通过降价可以让房地产市场进入一个实质性的理性阶段。中国房地产市场不缺需求，关键是目前的房地产市场只为少数人服务。只要价格适度下降到合理范围内，房地产市场的消费者半径会更大。房地产市场的问题就是通过价格调整到多大的消费者半径。”

他所担忧的是：在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽鬆的背景下，泡沫很可能会被迅速吹大，继而泡沫的破裂将伴随经济的衰退甚至是萧条。更有业内人士指出，目前已有大量实体经济的避险资金进入楼市的迹象，担心将对下一步经济复甦带来隐患。

扩张政策能否换来经济筑底

温家宝总理近期在湖南考察时强调，要坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽鬆的货币政策。国务院副总理李克强随后在一次会议上再次强调了上述观点。业内人士普遍认为，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，因此造成的结果就是国内房价的继续上涨。

目前来看，在投资拉动内需的初期，只有地产板块能够胜任。但众人所关心的是，若在这一轮信贷的高速增长中果然逐渐製造出一个房地产泡沫，它会以怎样的方式来释放？是否存在二次探底的可能？

高海燕向记者表示，第三季度的宏观经济数据将是一个非常关键的判断依据。“房地产市场的走向和国家宏观经济的走势密切相关，至于众人所关心的下一阶段房地产市场走向如何，所有分析如果不设置前提都是假的。”他认为，若中国“保8”有望，经济发展数据超出预期，国家或会出台针对房地产市场相对抑制性的政策，反之如果经济数据不乐观，则很可能会继续目前保大于压的政策。如果是后者，那麽房地产市场的泡沫就会越吹越大。

他表示，国家採取对房地产行业放鬆的政策，本意并非鼓励大家都去买房，而是要拉升固定投资，进而拉动整个产业链。但他担心如果泡沫被吹大，并不能带来国家所期望的结果。有经验的行业从业者都明白泡沫终有破灭的一天，这意味著房地产企业对未来楼市走向预期并会太高，也就不会把这一轮行情获得的利润放到下一轮投资中去。届时，房地产市场或许将面临一个相对更长的调整周期。

高海燕说：“任何问题都是制度和文化的产物，开发商作为一个商业组织，他的行为方式是以体制环节和市场秩序作为前提，而中国的房地产市场正是缺乏合理的常态秩序。”