尊敬的全国人大、国务院领导：

城市居民小区共有财产权利正受到各地街道办、居委会或物业部门的严重侵犯【参考附件：您不知道的财产权利——城市居民的共有财产之殇】！正在兴起的全国大范围内的“抢房运动”是对法律尊严的严重践踏、对市场秩序的严重破坏、对社会稳定的严重威胁！
由业主投资的、法律规定为业主共有的小区配套设施大部分被他人拥有或者由他人经营谋利，落实到全体业主手中的共有财产为零！分红为零！
对于地方政府而言，海量资产在被他们“管理”的“属地”拔地而起，势必产生极大的诱惑。对于开发商而言，在制度存在缺陷的情况下，如果产品卖出后，产权却仍然留在手里，可终生享受，甚至可以卖第二次，同样是难以抵御的诱惑。
由此，有的地方竟然宣布“收缴”由业主投资的、法律规定为业主共有的小区配套设施为“国有”，有的地方二次出售底商产权，有的地方在出租牟利。有的地方掀起了一股大范围的“抢房运动”，几乎到了没有一个办事处不去抢、没有一个小区不被抢的程度。
有的地方完全使用对敌人使用的语言：“收缴”！有的基层官员声称“没收”居民的共有财产！
这是一小部分人对社会几乎所有成员的财产权利的大规模非法剥夺，是城市版的抢夺强占事件，它使得社会矛盾激化，社会基层弥漫着黑恶流氓气氛。
目前部分街道办事处对于居民共有财产的侵占已经成为他们阻挠和反对业委会成立的重要原因，他们甚至开出条件，以承认其侵占行为合法化作为其不阻挠业委会成立的条件！
为此，我建议：
一、由人大法工委或最高法院发布司法解释，重申物权法的法律权威，重申物权法具有上溯力，颁布日期即为执行日期。
对于物权法第七十三条所述“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”适用对象的认定，应遵从法律认定和经济事实相一致的原则即“谁投资，谁所有，谁受益”的原则。这一原则不应受物权法颁布时间的限制，不得将物权法颁布之前建成的商品住宅排除在该法适用范围之外，所涉及的房产应为所有商品住宅。即只要能够提供证据明确为业主投资的建筑和设施，均适用于物权法第七十三条。

对于商住社区配套公共建筑和设施的投资方的认定，应根据“不声明即为一般”的原则，缺省认定开发商已经依照国家物价和住建部门的规定，其建设费用计入售房成本，即最终购房者为其投资方。

若政府或开发商声明其为投资方，应遵照与购房者相同原则，提供法律规定的购房证明（发票、完税证明、印花税票等）。属于自行建设的，应提供立项、预算、决算（包括土地出让金、人防工程分摊）等全部证明。无法提供以上合法证据，但又声称其为投资方或实际占有的，应承担相应法律责任。

二、对产权登记制度进行改革。纠正产权登记制度现存的明显的缺失和漏洞，使其与物权法相一致，与经济事实相一致，与规划设计相一致，而不是相反。如实反映、详细列举居民的共有财产，包括区划所在地的四至范围、建筑物和设施的明细。

可以想见，改革后的房屋所有权证中，有关居民共有产权的资产的描述将会有相当篇幅（甚至另附一册），这将是既符合法治精神又具有中国特色、能够获得居民拥护的产权文件。

考虑到国家在2016年底以前要完成不动产登记，城市居民共有财产的产权登记改革应成为不动产登记中的重要内容，此项工作在产权登记之前必须解决，以制止非法侵占的制度化。
可考虑先进行试点。
三、更正、澄清、废止“公摊面积”、“非公摊面积”、“可售部
分”、“不可售部分”等不当用语，统一到“业主专有”、“业主共有”、“国家所有”、“企业所有”等正确规范的用语上来。
四、制定城市居民共有财产管理原则和实施细则。在“谁投资，谁所有，谁受益”的前提下，共有财产承担必要的社会服务义务和功能。
五、考虑从共有财产入手实现居民自治，还权于民，推进基层政权改革，加速基层居民自治，使业委会成为具有财产权的居民经济实体。落实2009年全国人大通过的“废止《城市街道办事处组织条例》”的工作，认识到多一层行政层级的弊端绝非冗员，极有可能基层官员演变成横行霸道的不法劣绅。
六、消除“法外资产”，清除基层组织黑恶化的土壤，用制度约束基层的掠夺与侵占行为，防止街道办、居委会、物业部门从社会的守护者演变为监守自盗者。认真研究归还资产、赔偿损失、居民参与共有财产分红的问题，严肃查处违法违纪及犯罪行为。
以上建议，敬请全国人大、国务院领导审查、研究为盼。
此致，
敬礼！
 
                                         学者：胡星斗
                                          2014-8-10
 
附件：

您不知道的财产权利：城市居民的共有财产之殇
柴大勇  胡星斗
 
一、       居民的共有财产去哪儿了？
近期，一个问题引起了我们的关注。
改革三十多年来，国家对于各类合法财产的保护虽然还存在诸多的问题，但无论是在法律层面还是执行层面，总体上已经大为进步。比如，像上个世纪五六十年代那样将庞大的社会群体的财产抄家、充公或掠走的事，现在应该是不可想象的了。
但是如果我告诉你，这只是“应该不可想象”，实际中这种大规模侵犯产权的情况仍然存在，而且很有可能涉及到你，你肯定会惊愕、追问甚至愤怒、进而思考了。
你一定知道公有制、私有制和集体所有制吧。一提起集体所有制，我们首先想到的都是农村、股份制、合作社等等。集体所有制现在越来越多地叫成集体共有。其中可能最“新奇”的一种叫做城市居民的集体共有。
如果你是城市居民，你很可能是某个城市居民共有财产集体的一个成员，这个你听说过吗？
就算你听说过，但我们基本上可以肯定，你没有感受到和享受过，包括它的存在，你对它的管理，它对你的好处、收益等等。
你可能要问：它在哪里？什么时候有的？价值有多少？是谁规定的？根据是什么？我为什么不知道？我的权益在哪里？
在这里向大家介绍北京市一个普通的小区和她的网站——北京惠新苑。百度搜一下“北京惠新苑”，再进入“维权专题”或“业主随笔”专栏，好几篇文章是值得一看的。
这是几位草根民众自费为小区居民办的网站。
经过四年多执着的努力，他们解开了《人民日报》、《北京日报》都在发问的谜团，都在寻找的谜底。
他们认为结论是清晰的。
他们这样回答你刚才的问题：
城市居民的共有财产，它在哪里？什么时候有的？
这个共有财产，它在你的购房款里，是你所购房产的一部分。就在你们商住小区里，一般叫做配套公共建筑和设施。在你购买了商品住宅、取得了房屋所有权、也就是拿到房屋所有权证（俗称房本）的同时，就拥有了对它的产权。
它的价值有多少？
该网站的文章还以他们小区为例，做了一个我们认为不失一般性的定量测算。
在他们小区，这个“共有财产”的价值和他们的住房内计入成本的价值差不多相同，各自占他们购房款的15%左右。
由于“共有财产”种类繁多，既包括像地下管线、配电室、垃圾房、绿地、道路等不太容易被人抢走的部分，更包括一部分使人容易“见财起意”的公共房屋。
这部分公共房屋的面积因各小区而异。惠新苑小区的配套公共用房的比例比较高，占了小区总建筑面积的10%甚至更多。目前已知的肯定不少于10000平方米。按所在地的目前房价，约价值四亿元左右。这还不包括不少于三、四千平米的地下室，和不少于三千平米、由业主出钱建成的小区底商。
这就是说，他们在购房时，还购买了超出所购房屋面积10%的面积。虽然这部分面积目前没有反映在他们的“房本”里。
该小区共有居民609户，以上资产平摊到每户绝不低于每户60万元！当然这60万元个人不能抽走或出售，但应该体现在他们应当拥有的日常收益当中，体现在他们房屋的潜在升值空间也就是房价当中。这就是《民法通则》中所指的财产非股份制共有的含义。
这是谁规定的？
这是国家规定的。
    《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

这样规定的根据是什么？

《物权法》的这一根据只能来源于业主是房屋的合法投资方的这个事实。

这一事实在住建部和各地的物价局、住建委文件中都有详细列举和说明。
早在1993年，国务院四部委（国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行）在其联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》中，就明确指出了商品住宅成本构成的六个主要部分。分别是：征地费、设计费、住宅建设安装费、小区基础设施和非营业性配套公共建筑的建设费、管理费及贷款利息。配套公建为其第四项。
2002年1月15日，北京市物价局发布《北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知》（此文同年4月28日在住建部网站发表,作为全国性的范本）。该通知详细列举了商品住宅价格构成的全部。在其中“公共配套设施建设费”中分别用文字和表格形式，规定和细列了商住小区的配套公共建筑和设施的各个组成的建设成本，为住宅价格构成的一个重要部分。
其实，以上政府规定只不过是一个财务的标准和规范，本质上是对一个经济活动的如实反映，是对其进行记录和整理的规范。作为一个财务标准，和工程技术标准一样，它是纯客观的，是不包含诸如所有权认定和时效等主观因素的。它只不过如实反映：钱是谁花的？花了多少？怎样记账和分类等。
这种客观和真实性的存在，是无可辩驳的，是清晰和无二义的。它形成了商品交换时商品持有者定价的基础。
在正常的市场经济环境下，产品的售出即意味着产品开发商和购买者双方货币和商品所有权的平等交换。
最终，在开发商已经完成了销售的情况下，他是不可能、也不应该负担所售出产品的任何部分的成本的，在本案中，就是开发商所建小区的配套公共建筑和设施的建设成本。若宣称由其负担，其荒谬程度有如在产品售出后，汽车制造商宣称发动机成本由其负担，成衣制造商宣称袖子成本由其负担，家具制造商宣称抽屉成本由其负担一样！
同理，在商品售出后，开发商也是不可能在既得到货币的同时又保留商品的所有权的。若如此，则无疑破坏了市场经济的平等原则，形成了欺诈。
不厌其烦地重复这些常识，正是因为：诸位居民将会看到，这些原本不应成为问题的问题，竟然成为当前问题的根源。
我为什么不知道这些情况？我的权益在哪里？

居民的权益在宪法、民法中都做了概括性的规定。物权法第三十九条则明确规定为：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

这些结论都清楚了以后，你自然要问：
这些属于我们的东西现在都在哪里？
各个小区的情况有所不同。就北京市惠新苑小区来说，这些财产现在分别落到了地方政府、开发商和物业管理公司的手里。
这个小区的情况带有普遍性吗？
请你们看看自己小区的情况，属于哪一种。
到北京市各区县的产权登记部门查一下就清楚了。目前各商住小区的配套公共建筑，其产权登记为业主共有的基本为零！
可以想见，在有关这一问题的争论中，当事各方（国家高层、地方政府、开发商、居民）都会有各自的说法和辩解。但是不容回避和忽视的事实是：由业主投资的、法律规定为业主共有的、但落实到全体业主手中的共有财产基本为零！
北京现有居民小区5000余个，其中大半为商住小区（其余为老旧小区）。配套公建的面积和价值虽无明确统计，应该不下几千亿元（仅惠新苑小区配套公建房屋的市值就在5亿元以上）！
《物权法》第七十三条的规定成了实实在在的一纸空文！
占全社会几乎所有城市居民住房资产的相当比例的可称海量的居民共有财产，被这样以归零的方式非法侵占！
这样大范围地侵犯共有产权绝对是产权保护的重灾区！是对国家法律的莫大嘲弄和一记耳光。
 
二、       系统性、大规模的抢掠
为什么要抢？
见财起意是原始人类的本能。
对地方政府：海量资产在被他们“管理”的“属地”拔地而起，势必产生的极大诱惑。
在缺乏制度约束和惩戒恐惧的情况下，对某些强者而言，极易产生抢掠的冲动。
对开发商：在制度缺陷的情况下，如果产品卖出后，产权却仍然留在手里，可终生享受甚至卖第二次，同样是难以抵御的诱惑。
怎么抢？
对全社会的数千亿资产和数千万人的大规模的抢掠，没有制度上的大手脚，没有系统的设计，仅靠基层的暴力也是难以实现的。
过去有句话，叫“有条件要上，没有条件创造条件也要上。”现在可以稍加改进，叫“有漏洞要抢，没有漏洞创造漏洞也要抢。”
有一个时髦的理论叫“中国复杂论”。解剖这个实例，看看问题是怎样被制造出来，简单的问题又是被怎样复杂化的。
这些手脚和漏洞体现在：
1、            物权法的适用性
侵权者面对的第一个障碍是《物权法》第七十三条。
涉事官员对此或是闭口不语，或是辩解为：物权法是2007年颁布的。你们的房子是之前建成的。物权法没有上溯力。
对此，惠新苑小区居民网站在“物权法的上溯力之辩”一文中给予了回答。直接抄录如下
“必须指出，政府并没有释法权，你们不能自我赋权。这种行为本身就是违法的。
而就其释法的内容来说，只是某些政府官员的解释，国家（人大或高法）从未这样解释过。
相反，建国以来，国家颁布的土地改革、公私合营、拆迁等涉及公民财产的法律和规定，都是颁布日期就是执行日期。换言之，以上法规既针对法规颁布以后的财产，也包括以前的财产。
更重要的一点是：前三者的法规在执行时，与执行对象在法规颁布之前的产权所有状况是有冲突、改变或不一致的。而物权法颁布后的执行逻辑与颁布前的产权所有状况是相一致的，是没有冲突的。
相信国家不可能颁布那种“冒天下之大不韪”的法规或解释。
所以，物权法必须不折不扣地执行。”
我们认为以上说明是清晰和正确的。
2、            产权登记方面的不实登记
这种不实登记从两方面体现：
对购房者：不提或简化、躲避共有部分，而用沿用和强调上世纪九十年代初的改制房（即居民过去租住的公有住房改为商品房）产权证中的、仅包括电梯、楼梯等楼内公共部分的用语——“公摊面积”予以代替。（详见以下对“公摊”的说明）这种描述与业主按照市场价格购买的商品房的真实情况不符，与物权法关于业主共有的规定直接违背。
对开发商：小区房屋出售之前，他是小区最大而且唯一的业主。随着住宅房屋的不断售出，其在配套公建中所占的份额也不断减少。房屋售完后其份额已为零，产权应自然转移到业主方面。
而开发商利用了业主方面代表的缺乏、制度的缺陷、政府监管的缺位，房子卖完后却不转移配套公建的产权。产生了产品收钱卖完后东西还在手里的怪事。
对于这种反常情况，曾经一位房地产律师这样解释：“是您出的钱，但是我没有卖给您”。其逻辑荒谬到何种程度。
一位房地产律师也曾说“虽然是业主出的钱没有疑问，但是产权登记在开发商名下。依照物权法关于不动产产权认定的登记原则，对登记的认定高于对投资的认定”。当问到可不可以这样向居民宣示时，这位律师竟然苦笑着说：“那起义之火不就被点燃了吗？”！
产权登记上的这一巨大漏洞，与物权法直接冲突，与社会的公序良俗直接冲突，与“谁投资，谁所有，谁受益”的道德与法律直接冲突，亟待纠正。
3、            荒谬且矛盾的财务名词：“公摊”、“非公摊”；“可售面积”、“不可售面积”。
公摊：“公摊面积”一词已写入房本，变得最为家喻户晓。这本来是上个世纪改制房时期的一个不规范的、临时性的用语。但沿用至今，不仅是不正确的，不诚实的，而且是明显误导性的。
不正确之处在于：不存在“公摊”问题。
因为，依最基本的经济逻辑、四部委文件和物价局规章，所有成本因素（如征地款、税费等）均平等地计入售房成本之中，也不存在不同加权的摊入。
与“面积公摊”相对应的、正确的概念和提法是应当是“成本计入”。
“成本计入”和“面积公摊”，两者的区别是明显的。
从国务院的四部委文件到住建部和各地物价部门的规章，都只出现“成本计入”的正确表述，而从未见“面积公摊”一说。
前者是国际通用的普遍的直接的概念，后者是中国特色的、需要进行间接转换的一个“发明”；
前者在目前变成了内部使用、给自己人看的，在财务报表上从头到尾始终存在的。后者是用于对外宣称的，仅出现在从财务报表到用户告知的转化阶段；
如果为得出成本和售价，非要借助“公摊”一词，“摊入”的何止是“套外”的某些“面积”，税收、征地、设计、利润……，故“公摊面积”一词在讨论形成价格的场合也文不对题的。
既然没有未摊入的，也就自然没有摊入未摊入一说。也就没有“公摊”一词的必要。
不诚实之处在于：“面积公摊”的概念，是内涵外延不明的，是与“成本计入”的概念不符的。开发商依据经济事实和国家法规所形成的财务报表的结论，与提供给用户的结论是不一致的。
没有明细，不可测量，与“套内面积”的详尽程度形成鲜明对比。
以为只在开发商自己的财务报表上反映，而提供给用户的材料上刻意不反映，这种不一致是何等的不诚信行为！
误导之处在于：其故意使人以为其余的建设费用与目前所列的“公摊”无关。以为目前产权证上“公摊”之外的、未提到的建设费用均未计入成本。对照四部委文件和物价局的规章，其“忽略”掉何其巨额的、占配套公建的绝大部分的成本。
这一刻意的疏漏和混淆，成为抢房的“利器”。侵权方正是在“非公摊”问题上做足了文章。
“看看你们的房本上有没有这部分！”，成为抢房者最得意的用语。
同理，“可售面积”与“不可售面积”，也成为开发商最经常和喜欢的用语。惠新苑小区的维权文章“产权证上的大忽悠”，对此给出了清楚的说明（这一说明来源于《中国税务报》2007年6月的“商品住宅的涉税审核”一文）。
简述其结论：
“可售面积与不可售面积之和等于总建筑面积。
可售面积和不可售面积的建设成本之和等于总建筑面积的建设成本，即开发成本总额。
商品房单位面积（即每平方米）售价的基本公式为：“开发产品单位成本 = 开发成本总额÷总可售面积”。
注意，以上公式中的除数不是“总建筑面积”，而是“总可售面积”！
确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，反之亦然。”
其误导之处同样在于：明明是售出了，计入了售房成本之中，却冠之以“不可售”之名，使购房者误以为他的购房款中不包含这部分。而且开发商在无论口头或文字宣示中极易明示或暗示此点。
在业主付款购买的商品中，被精心设计的用词，分割走产品的相当一部分，所体现出的不诚信的“智慧”，令人叹为观止。
把简单问题搞得够“复杂”吧！这是不是一个“中国特色”呢！
那么国家有没有规范的而且不矛盾不误导的财务名词呢？
明明白白是有的。这就是物权法中清楚给出的——业主商品住宅的“专有部分”和“共有部分”。
北京市住建委对于配套公共建筑进行分类的财务用语——“不可转让类”和“可转让类”，我们认为也是清晰合理的。
澄清后的实际关系应为：（注意：带引号者均为流行的非规范名词）
“公摊”（套外）+“非公摊”（套内）=“可售面积”=业主专有部分。
“不可售面积”=业主共有部分。
“可售面积”+“不可售面积”=业主专有部分 + 业主共有部分 =不可转让类 = 业主投资生成的资产。
可转让类为：政府投资的资产（国有资产）或开发商投资的资产（企业资产）。
对居民共有财产的误导性名词，一经在社会上的广泛散布，在欺骗社会舆论，使非法侵占长期化、制度化方面，起到了相当恶劣的作用。
至于国有资产，《物权法》在其中第四十五条规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”
财政部在2006年颁布的第35、36号令中，更具体化地指明其特征为“用国家财政性资金形成的资产”，即其来源最终都必须是国家投资。
至于企业资产，依经济规律和前述政府所定的商品住宅价格构成，在房屋售出后已不存在。但作为商住小区资产类型的特例，比照证明国有资产和居民资产的相同原则，当开发商宣称归其所有时，必须提供其投资的全部证据。即若其购买，必须提供购买发票及完税、印花税证明。若其自建，必须提供从立项、预算到决算的全部证明。（北京市财政局对此有明确规定）
4、            采用行政手段，甚至政府直接发放红头文件，吹响抢房的冲锋号.
最典型为：《朝政发【2003】26号关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理暂行办法的通知》。
惠新苑小区有正义感的居民对此写出专文剖析。
我们感到，此文件真可作为一行政违法的“范本”。对这一文件的立法思想、行文特征、执行状况的分析，可作为行政教科书中政府违法行为分析的实例范例。
在对其上位文件的歪曲方面，真是典型的“偷梁换柱”。
对比一下其所依据的上位文件，（93）京建开字第653号《北京市城乡建设委员会关于住宅小区配套建设项目若干规定的通知》中所述：“住宅小区中凡属非营业性的文教、卫生、行政管理配套用房的按过去办法，无偿交付管理部门使用，其所需建设费用，计入该小区商品房成本”。

“偷梁”的一减：
朝阳区的26号文，全文删去“其所需建设费用，计入该小区商品房成本”这关键一句。用心真是良苦。
“换柱”的一加：

北京市第653号文，对小区配套公共建筑仅提到使用权，在产权问题上显示了慎重的态度。对投资方的特意强调也说明，发文的政府机关对自身还是隐含了法律和道德方面的约束和限制的，隐含了平衡和补偿。比如只能是公益性非营业性质、优先为投资方服务等。

而10年后的朝阳区第26号文，虽然多次提到653号文，但只字不提计入售房成本一事，而将所有的“无偿收缴的配套设施”办理“国有资产产权证”等相关手续，并“移交区国有资产管理部门登记造册”。

同样严重的是，对其所述对象，这样的巨额资产，在掩盖其实际来源的同时，对于其去向，同样没有向社会公开（国家财政部和北京市财政局对此均同样要求）。而目前所知，其中的大多数，都在进行出租获利。
我们不愿意但是不得不指出：资产的实际来源已经被掩盖了，如果其获利的去向也被掩盖、这一利益的获取者是政府官员或开发商的话，这就已经符合了国际和国家对“洗钱”特征的定义，即：掩盖资产的实际来源和受益人的所有制关系！
这是何其危险的行为！剥去其冠冕堂皇的外衣，若从其行为的经济和法律特征来看，已经带有洗钱等黑恶行为的特征！无非是换成洗资产罢了！一个现代的法治社会，能够允许这种行为存在吗？！
据民警反映，在此文件要求下，几乎掀起了一股大范围内“抢房”的“运动”！已经到了没有一个办事处不去抢、没有一个小区不被抢的程度。
5、            适当的暴力、“维稳”和“管控”
必须看到，在对这一庞大社会资产的争夺博弈当中，国家法治的进步不可小觑，众多法律法规的出台形成了对违法的约束力量，并指明了社会前进的方向。更为重要的是，民众的觉醒和社会的进步形成了违法侵权的最大对抗力量。
其行为的非正义性、强烈的抢夺动机使得侵权和利益的获得方，除以上几种手段外，还须引进一个帮手——暴力。
先动手，再找理，或者干脆不找理
语言暴力：在朝阳区第26号文中得到充分体现。完全使用对敌人使用的语言：“收缴”！
基层官员甚至声称“没收”居民的共有财产！
行为暴力：划车、殴打、写匿名信点老婆孩子的姓名等成为常用手段。
必须指出，当侵权方的违法违纪行为不可避免地要面对国家的法律法规时，他们甚至不惜迎头相撞！表现在：
程序暴力：坚决不按政府规定办事。
一些地方官员对国家法规的调侃和冷嘲热讽，脱口而出。
政府法规明确规定配套公建为“不可转让类”的资产，他就敢说开发商对他进行了“合法转让”（开发商和街道办事处对惠新苑小区的配套公建，竟然演出了两次“转让”的闹剧）。
在北京市和国家计生委都否认了在小区建设“早教示范工程”的情况下，他们就敢说在执行这一谋利“工程”！
反正没有司法介入，又没有行政上的追究，不存在“说谎”一说，他们可以信口随便说。权利的不受约束表现得淋漓尽致。
道德底线全无，对于合法的实名的文字质询，他们硬顶数年不回答，伪造项目并公开张贴，信访办官员竟然拿着侵权方提供的稿子对居民训话……
社会、高层、媒体都没有发现？
不是的。
居民方面：多年的维权，从集体抗争到几十万字的法理陈述。
政府方面：还是有所察觉，做了针对性、指向性强的规定。例如：
北京市住建委对商住小区配套公建在财务分类上特别做了“不可转让类”的分类和规定。对开发商自称所有的财产规定了所需提供的证据和批准认定的程序。
北京市财政局在对“国有资产”的管理要求当中，对其来源和使用去向都做出了严格的规定。来源方面，无论是购买还是自行建设的，都必须提供的证据。去向方面，都必须接受审计和向社会公开。
《中国税务报》也曾发文指出，商住小区配套公建如果在开发商名下，也只是“名义上的”，开发商“不可出售”、业主享有“优先使用”的权利，理由是“业主的购房款里就包含了此项权利”。
一些二线城市如河南省鹤壁、安阳、许昌、江苏泰州等城市对商住小区配套公建已明确地方法规与物权法一致。
媒体方面：《人民日报》下属《民生》杂志2011年第30期，在“谁有权处理小区公共设施”一文中针对惠新苑小区的公共房屋问题，指出：“无法否认的事实是，小区业主是会所的投资人，却没有产权。”
     《北京日报》2013年12月25日在“数千小区没有几家能算清‘公摊’”一文中谈到所谓的“公摊”，“说不清大小，指不明位置，拿不到收益”，对社会上习以为常的“公摊”概念提出了质疑。
中央电视台2013年5月23日连续播报北京昌平区流星花园小区的多个配套公建被非法侵占。
北京电视台2014年4月21日播报此问题时，中国人民大学经济学院方竹兰教授对此问题从投资方到产权登记得出了和我们一致的结论。她指出：“开发商在开发的时候，他在进行这个规划的时候，他是把所有的成本放进去的。开发商在算这个建筑成本的时候，基本上已经分摊进去了。所以我觉得，看起来是个问题。实际上是我们对于业主的权利保护不到位的一个结果。
这个公建房问题的产生，从根本上来讲是源于小区业主的公有产权的缺失。现在呢？没有这个公共产权证，那么就为开发商或者物业甚至地方政府侵占业主的公共产权提供了一些机会。”
至此，涉及城市居民海量配套公共建筑产权的性质，已经清楚了，即：社会上的一小部分人，利用其职权等强势地位，利用对法律的歪曲性解释，利用产权登记制度的不完善，制造和利用不准确和误导性的经济财务用语，利用行政部门的直接干预辅以暴力和司法、舆论管控等“维稳”手段，在强行剥夺经济来源清晰的、法律规定明确的、涉及全社会的居民的巨额合法共有财产！
 
三、       刻不容缓的拨乱反正及建议
正视危险性
我们强烈呼吁国家高层——中共中央、全国人大法工委、国务院相关部委，认识到这一大类事件的极其恶劣的性质，看到此事的严重性！
这是一小部分人对社会几乎所有成员的财产和权利的大规模的非法剥夺，是城市版的抢掠强占事件，是对法律、道德基本准则的严重践踏，是对市场秩序、社会稳定的严重破坏，它使得社会矛盾激化，社会基层弥漫着黑恶流氓气氛。
期望和建议
在此，我们提出以下期望和建议：
1、由人大法工委或最高法院发布司法解释，重申物权法的法律权威，重申物权法具有上溯力，颁布日期即为执行日期。
对于物权法第七十三条所述“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”适用对象的认定，应遵从法律认定和经济事实相一致的原则即“谁投资，谁所有，谁受益”的原则。这一原则不应受物权法颁布时间的限制，不得将物权法颁布之前建成的商品住宅排除在该法适用范围之外，所涉及的房产应为所有商品住宅。即只要能够提供证据明确为业主投资的建筑和设施，均适用于物权法第七十三条。

对于商住社区配套公共建筑和设施的投资方的认定，应根据“不声明即为一般”的原则，缺省认定开发商已经依照国家物价和住建部门的规定，其建设费用计入售房成本，即最终购房者为其投资方。

若政府或开发商声明其为投资方，应遵照与购房者相同原则，提供法律规定的购房证明（发票、完税证明、印花税票等）。属于自行建设的，应提供立项、预算、决算（包括土地出让金、人防工程分摊）等全部证明。无法提供以上合法证据，但又声称其为投资方或实际占有的，应承担相应法律责任。

2、对产权登记制度进行改革。纠正产权登记制度现存的明显的缺失和漏洞，使其与物权法相一致，与经济事实相一致，与规划设计一致，而不是相反。如实反映、详细列举居民的共有财产，包括区划所在地的四至范围、建筑物和设施的明细。

可以想见，改革后的房屋所有权证中，有关居民共有产权的资产的描述将会有相当篇幅（甚至另附一册），这将是既符合法治精神又具有中国特色、能够获得居民拥护的产权文件。

考虑到国家在2016年底以前要完成不动产登记，城市居民共有财产的产权登记改革应成为不动产登记中的重要内容，此项工作在产权登记之前必须解决，以制止非法侵占制度化。
可考虑先进行试点。
3、更正、澄清、废止“公摊面积”、“非公摊面积”、“可售部
分”、“不可售部分”等不当用语，统一到“业主专有”、“业主共有”、“国家所有”、“企业所有”等正确规范的用语上来。
4、制定城市居民共有财产管理原则和实施细则。在“谁投资，谁所有，谁受益”的前提下，共有财产承担必要的社会服务义务和功能，构建和谐的社会关系。
5、考虑从共有财产入手实现居民自治，还权于民，推进基层政权改革，加速基层居民自治，使业委会成为具有财产权的居民经济实体。
落实2009年全国人大通过的废止《城市街道办事处组织条例》的工作，认识到多一层行政层级的弊端绝非冗员，极有可能基层官员演变成横行霸道的不法劣绅。
6、清除“法外资产”，消除法外的“属地管理”职能，消除黑恶化的土壤，用制度约束掠夺和侵占行为，防止社会的守护者变为监守自盗者。认真研究归还资产、赔偿损失、居民参与共有财产分红的问题，同时严肃查处违法违纪及犯罪行为。
 
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尊敬的全国人大、国务院领导：

城市居民小区共有财产权利正受到各地街道办、居委会或物业部门的严重侵犯【参考附件：您不知道的财产权利——城市居民的共有财产之殇】！正在兴起的全国大范围内的“抢房运动”是对法律尊严的严重践踏、对市场秩序的严重破坏、对社会稳定的严重威胁！
由业主投资的、法律规定为业主共有的小区配套设施大部分被他人拥有或者由他人经营谋利，落实到全体业主手中的共有财产为零！分红为零！
对于地方政府而言，海量资产在被他们“管理”的“属地”拔地而起，势必产生极大的诱惑。对于开发商而言，在制度存在缺陷的情况下，如果产品卖出后，产权却仍然留在手里，可终生享受，甚至可以卖第二次，同样是难以抵御的诱惑。
由此，有的地方竟然宣布“收缴”由业主投资的、法律规定为业主共有的小区配套设施为“国有”，有的地方二次出售底商产权，有的地方在出租牟利。有的地方掀起了一股大范围的“抢房运动”，几乎到了没有一个办事处不去抢、没有一个小区不被抢的程度。
有的地方完全使用对敌人使用的语言：“收缴”！有的基层官员声称“没收”居民的共有财产！
这是一小部分人对社会几乎所有成员的财产权利的大规模非法剥夺，是城市版的抢夺强占事件，它使得社会矛盾激化，社会基层弥漫着黑恶流氓气氛。
目前部分街道办事处对于居民共有财产的侵占已经成为他们阻挠和反对业委会成立的重要原因，他们甚至开出条件，以承认其侵占行为合法化作为其不阻挠业委会成立的条件！
为此，我建议：
一、由人大法工委或最高法院发布司法解释，重申物权法的法律权威，重申物权法具有上溯力，颁布日期即为执行日期。
对于物权法第七十三条所述“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”适用对象的认定，应遵从法律认定和经济事实相一致的原则即“谁投资，谁所有，谁受益”的原则。这一原则不应受物权法颁布时间的限制，不得将物权法颁布之前建成的商品住宅排除在该法适用范围之外，所涉及的房产应为所有商品住宅。即只要能够提供证据明确为业主投资的建筑和设施，均适用于物权法第七十三条。

对于商住社区配套公共建筑和设施的投资方的认定，应根据“不声明即为一般”的原则，缺省认定开发商已经依照国家物价和住建部门的规定，其建设费用计入售房成本，即最终购房者为其投资方。

若政府或开发商声明其为投资方，应遵照与购房者相同原则，提供法律规定的购房证明（发票、完税证明、印花税票等）。属于自行建设的，应提供立项、预算、决算（包括土地出让金、人防工程分摊）等全部证明。无法提供以上合法证据，但又声称其为投资方或实际占有的，应承担相应法律责任。

二、对产权登记制度进行改革。纠正产权登记制度现存的明显的缺失和漏洞，使其与物权法相一致，与经济事实相一致，与规划设计相一致，而不是相反。如实反映、详细列举居民的共有财产，包括区划所在地的四至范围、建筑物和设施的明细。

可以想见，改革后的房屋所有权证中，有关居民共有产权的资产的描述将会有相当篇幅（甚至另附一册），这将是既符合法治精神又具有中国特色、能够获得居民拥护的产权文件。

考虑到国家在2016年底以前要完成不动产登记，城市居民共有财产的产权登记改革应成为不动产登记中的重要内容，此项工作在产权登记之前必须解决，以制止非法侵占的制度化。
可考虑先进行试点。
三、更正、澄清、废止“公摊面积”、“非公摊面积”、“可售部
分”、“不可售部分”等不当用语，统一到“业主专有”、“业主共有”、“国家所有”、“企业所有”等正确规范的用语上来。
四、制定城市居民共有财产管理原则和实施细则。在“谁投资，谁所有，谁受益”的前提下，共有财产承担必要的社会服务义务和功能。
五、考虑从共有财产入手实现居民自治，还权于民，推进基层政权改革，加速基层居民自治，使业委会成为具有财产权的居民经济实体。落实2009年全国人大通过的“废止《城市街道办事处组织条例》”的工作，认识到多一层行政层级的弊端绝非冗员，极有可能基层官员演变成横行霸道的不法劣绅。
六、消除“法外资产”，清除基层组织黑恶化的土壤，用制度约束基层的掠夺与侵占行为，防止街道办、居委会、物业部门从社会的守护者演变为监守自盗者。认真研究归还资产、赔偿损失、居民参与共有财产分红的问题，严肃查处违法违纪及犯罪行为。
以上建议，敬请全国人大、国务院领导审查、研究为盼。
此致，
敬礼！
 
                                         学者：胡星斗
                                          2014-8-10
 
附件：

您不知道的财产权利：城市居民的共有财产之殇
柴大勇  胡星斗
 
一、       居民的共有财产去哪儿了？
近期，一个问题引起了我们的关注。
改革三十多年来，国家对于各类合法财产的保护虽然还存在诸多的问题，但无论是在法律层面还是执行层面，总体上已经大为进步。比如，像上个世纪五六十年代那样将庞大的社会群体的财产抄家、充公或掠走的事，现在应该是不可想象的了。
但是如果我告诉你，这只是“应该不可想象”，实际中这种大规模侵犯产权的情况仍然存在，而且很有可能涉及到你，你肯定会惊愕、追问甚至愤怒、进而思考了。
你一定知道公有制、私有制和集体所有制吧。一提起集体所有制，我们首先想到的都是农村、股份制、合作社等等。集体所有制现在越来越多地叫成集体共有。其中可能最“新奇”的一种叫做城市居民的集体共有。
如果你是城市居民，你很可能是某个城市居民共有财产集体的一个成员，这个你听说过吗？
就算你听说过，但我们基本上可以肯定，你没有感受到和享受过，包括它的存在，你对它的管理，它对你的好处、收益等等。
你可能要问：它在哪里？什么时候有的？价值有多少？是谁规定的？根据是什么？我为什么不知道？我的权益在哪里？
在这里向大家介绍北京市一个普通的小区和她的网站——北京惠新苑。百度搜一下“北京惠新苑”，再进入“维权专题”或“业主随笔”专栏，好几篇文章是值得一看的。
这是几位草根民众自费为小区居民办的网站。
经过四年多执着的努力，他们解开了《人民日报》、《北京日报》都在发问的谜团，都在寻找的谜底。
他们认为结论是清晰的。
他们这样回答你刚才的问题：
城市居民的共有财产，它在哪里？什么时候有的？
这个共有财产，它在你的购房款里，是你所购房产的一部分。就在你们商住小区里，一般叫做配套公共建筑和设施。在你购买了商品住宅、取得了房屋所有权、也就是拿到房屋所有权证（俗称房本）的同时，就拥有了对它的产权。
它的价值有多少？
该网站的文章还以他们小区为例，做了一个我们认为不失一般性的定量测算。
在他们小区，这个“共有财产”的价值和他们的住房内计入成本的价值差不多相同，各自占他们购房款的15%左右。
由于“共有财产”种类繁多，既包括像地下管线、配电室、垃圾房、绿地、道路等不太容易被人抢走的部分，更包括一部分使人容易“见财起意”的公共房屋。
这部分公共房屋的面积因各小区而异。惠新苑小区的配套公共用房的比例比较高，占了小区总建筑面积的10%甚至更多。目前已知的肯定不少于10000平方米。按所在地的目前房价，约价值四亿元左右。这还不包括不少于三、四千平米的地下室，和不少于三千平米、由业主出钱建成的小区底商。
这就是说，他们在购房时，还购买了超出所购房屋面积10%的面积。虽然这部分面积目前没有反映在他们的“房本”里。
该小区共有居民609户，以上资产平摊到每户绝不低于每户60万元！当然这60万元个人不能抽走或出售，但应该体现在他们应当拥有的日常收益当中，体现在他们房屋的潜在升值空间也就是房价当中。这就是《民法通则》中所指的财产非股份制共有的含义。
这是谁规定的？
这是国家规定的。
    《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

这样规定的根据是什么？

《物权法》的这一根据只能来源于业主是房屋的合法投资方的这个事实。

这一事实在住建部和各地的物价局、住建委文件中都有详细列举和说明。
早在1993年，国务院四部委（国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行）在其联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》中，就明确指出了商品住宅成本构成的六个主要部分。分别是：征地费、设计费、住宅建设安装费、小区基础设施和非营业性配套公共建筑的建设费、管理费及贷款利息。配套公建为其第四项。
2002年1月15日，北京市物价局发布《北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知》（此文同年4月28日在住建部网站发表,作为全国性的范本）。该通知详细列举了商品住宅价格构成的全部。在其中“公共配套设施建设费”中分别用文字和表格形式，规定和细列了商住小区的配套公共建筑和设施的各个组成的建设成本，为住宅价格构成的一个重要部分。
其实，以上政府规定只不过是一个财务的标准和规范，本质上是对一个经济活动的如实反映，是对其进行记录和整理的规范。作为一个财务标准，和工程技术标准一样，它是纯客观的，是不包含诸如所有权认定和时效等主观因素的。它只不过如实反映：钱是谁花的？花了多少？怎样记账和分类等。
这种客观和真实性的存在，是无可辩驳的，是清晰和无二义的。它形成了商品交换时商品持有者定价的基础。
在正常的市场经济环境下，产品的售出即意味着产品开发商和购买者双方货币和商品所有权的平等交换。
最终，在开发商已经完成了销售的情况下，他是不可能、也不应该负担所售出产品的任何部分的成本的，在本案中，就是开发商所建小区的配套公共建筑和设施的建设成本。若宣称由其负担，其荒谬程度有如在产品售出后，汽车制造商宣称发动机成本由其负担，成衣制造商宣称袖子成本由其负担，家具制造商宣称抽屉成本由其负担一样！
同理，在商品售出后，开发商也是不可能在既得到货币的同时又保留商品的所有权的。若如此，则无疑破坏了市场经济的平等原则，形成了欺诈。
不厌其烦地重复这些常识，正是因为：诸位居民将会看到，这些原本不应成为问题的问题，竟然成为当前问题的根源。
我为什么不知道这些情况？我的权益在哪里？

居民的权益在宪法、民法中都做了概括性的规定。物权法第三十九条则明确规定为：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

这些结论都清楚了以后，你自然要问：
这些属于我们的东西现在都在哪里？
各个小区的情况有所不同。就北京市惠新苑小区来说，这些财产现在分别落到了地方政府、开发商和物业管理公司的手里。
这个小区的情况带有普遍性吗？
请你们看看自己小区的情况，属于哪一种。
到北京市各区县的产权登记部门查一下就清楚了。目前各商住小区的配套公共建筑，其产权登记为业主共有的基本为零！
可以想见，在有关这一问题的争论中，当事各方（国家高层、地方政府、开发商、居民）都会有各自的说法和辩解。但是不容回避和忽视的事实是：由业主投资的、法律规定为业主共有的、但落实到全体业主手中的共有财产基本为零！
北京现有居民小区5000余个，其中大半为商住小区（其余为老旧小区）。配套公建的面积和价值虽无明确统计，应该不下几千亿元（仅惠新苑小区配套公建房屋的市值就在5亿元以上）！
《物权法》第七十三条的规定成了实实在在的一纸空文！
占全社会几乎所有城市居民住房资产的相当比例的可称海量的居民共有财产，被这样以归零的方式非法侵占！
这样大范围地侵犯共有产权绝对是产权保护的重灾区！是对国家法律的莫大嘲弄和一记耳光。
 
二、       系统性、大规模的抢掠
为什么要抢？
见财起意是原始人类的本能。
对地方政府：海量资产在被他们“管理”的“属地”拔地而起，势必产生的极大诱惑。
在缺乏制度约束和惩戒恐惧的情况下，对某些强者而言，极易产生抢掠的冲动。
对开发商：在制度缺陷的情况下，如果产品卖出后，产权却仍然留在手里，可终生享受甚至卖第二次，同样是难以抵御的诱惑。
怎么抢？
对全社会的数千亿资产和数千万人的大规模的抢掠，没有制度上的大手脚，没有系统的设计，仅靠基层的暴力也是难以实现的。
过去有句话，叫“有条件要上，没有条件创造条件也要上。”现在可以稍加改进，叫“有漏洞要抢，没有漏洞创造漏洞也要抢。”
有一个时髦的理论叫“中国复杂论”。解剖这个实例，看看问题是怎样被制造出来，简单的问题又是被怎样复杂化的。
这些手脚和漏洞体现在：
1、            物权法的适用性
侵权者面对的第一个障碍是《物权法》第七十三条。
涉事官员对此或是闭口不语，或是辩解为：物权法是2007年颁布的。你们的房子是之前建成的。物权法没有上溯力。
对此，惠新苑小区居民网站在“物权法的上溯力之辩”一文中给予了回答。直接抄录如下
“必须指出，政府并没有释法权，你们不能自我赋权。这种行为本身就是违法的。
而就其释法的内容来说，只是某些政府官员的解释，国家（人大或高法）从未这样解释过。
相反，建国以来，国家颁布的土地改革、公私合营、拆迁等涉及公民财产的法律和规定，都是颁布日期就是执行日期。换言之，以上法规既针对法规颁布以后的财产，也包括以前的财产。
更重要的一点是：前三者的法规在执行时，与执行对象在法规颁布之前的产权所有状况是有冲突、改变或不一致的。而物权法颁布后的执行逻辑与颁布前的产权所有状况是相一致的，是没有冲突的。
相信国家不可能颁布那种“冒天下之大不韪”的法规或解释。
所以，物权法必须不折不扣地执行。”
我们认为以上说明是清晰和正确的。
2、            产权登记方面的不实登记
这种不实登记从两方面体现：
对购房者：不提或简化、躲避共有部分，而用沿用和强调上世纪九十年代初的改制房（即居民过去租住的公有住房改为商品房）产权证中的、仅包括电梯、楼梯等楼内公共部分的用语——“公摊面积”予以代替。（详见以下对“公摊”的说明）这种描述与业主按照市场价格购买的商品房的真实情况不符，与物权法关于业主共有的规定直接违背。
对开发商：小区房屋出售之前，他是小区最大而且唯一的业主。随着住宅房屋的不断售出，其在配套公建中所占的份额也不断减少。房屋售完后其份额已为零，产权应自然转移到业主方面。
而开发商利用了业主方面代表的缺乏、制度的缺陷、政府监管的缺位，房子卖完后却不转移配套公建的产权。产生了产品收钱卖完后东西还在手里的怪事。
对于这种反常情况，曾经一位房地产律师这样解释：“是您出的钱，但是我没有卖给您”。其逻辑荒谬到何种程度。
一位房地产律师也曾说“虽然是业主出的钱没有疑问，但是产权登记在开发商名下。依照物权法关于不动产产权认定的登记原则，对登记的认定高于对投资的认定”。当问到可不可以这样向居民宣示时，这位律师竟然苦笑着说：“那起义之火不就被点燃了吗？”！
产权登记上的这一巨大漏洞，与物权法直接冲突，与社会的公序良俗直接冲突，与“谁投资，谁所有，谁受益”的道德与法律直接冲突，亟待纠正。
3、            荒谬且矛盾的财务名词：“公摊”、“非公摊”；“可售面积”、“不可售面积”。
公摊：“公摊面积”一词已写入房本，变得最为家喻户晓。这本来是上个世纪改制房时期的一个不规范的、临时性的用语。但沿用至今，不仅是不正确的，不诚实的，而且是明显误导性的。
不正确之处在于：不存在“公摊”问题。
因为，依最基本的经济逻辑、四部委文件和物价局规章，所有成本因素（如征地款、税费等）均平等地计入售房成本之中，也不存在不同加权的摊入。
与“面积公摊”相对应的、正确的概念和提法是应当是“成本计入”。
“成本计入”和“面积公摊”，两者的区别是明显的。
从国务院的四部委文件到住建部和各地物价部门的规章，都只出现“成本计入”的正确表述，而从未见“面积公摊”一说。
前者是国际通用的普遍的直接的概念，后者是中国特色的、需要进行间接转换的一个“发明”；
前者在目前变成了内部使用、给自己人看的，在财务报表上从头到尾始终存在的。后者是用于对外宣称的，仅出现在从财务报表到用户告知的转化阶段；
如果为得出成本和售价，非要借助“公摊”一词，“摊入”的何止是“套外”的某些“面积”，税收、征地、设计、利润……，故“公摊面积”一词在讨论形成价格的场合也文不对题的。
既然没有未摊入的，也就自然没有摊入未摊入一说。也就没有“公摊”一词的必要。
不诚实之处在于：“面积公摊”的概念，是内涵外延不明的，是与“成本计入”的概念不符的。开发商依据经济事实和国家法规所形成的财务报表的结论，与提供给用户的结论是不一致的。
没有明细，不可测量，与“套内面积”的详尽程度形成鲜明对比。
以为只在开发商自己的财务报表上反映，而提供给用户的材料上刻意不反映，这种不一致是何等的不诚信行为！
误导之处在于：其故意使人以为其余的建设费用与目前所列的“公摊”无关。以为目前产权证上“公摊”之外的、未提到的建设费用均未计入成本。对照四部委文件和物价局的规章，其“忽略”掉何其巨额的、占配套公建的绝大部分的成本。
这一刻意的疏漏和混淆，成为抢房的“利器”。侵权方正是在“非公摊”问题上做足了文章。
“看看你们的房本上有没有这部分！”，成为抢房者最得意的用语。
同理，“可售面积”与“不可售面积”，也成为开发商最经常和喜欢的用语。惠新苑小区的维权文章“产权证上的大忽悠”，对此给出了清楚的说明（这一说明来源于《中国税务报》2007年6月的“商品住宅的涉税审核”一文）。
简述其结论：
“可售面积与不可售面积之和等于总建筑面积。
可售面积和不可售面积的建设成本之和等于总建筑面积的建设成本，即开发成本总额。
商品房单位面积（即每平方米）售价的基本公式为：“开发产品单位成本 = 开发成本总额÷总可售面积”。
注意，以上公式中的除数不是“总建筑面积”，而是“总可售面积”！
确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，反之亦然。”
其误导之处同样在于：明明是售出了，计入了售房成本之中，却冠之以“不可售”之名，使购房者误以为他的购房款中不包含这部分。而且开发商在无论口头或文字宣示中极易明示或暗示此点。
在业主付款购买的商品中，被精心设计的用词，分割走产品的相当一部分，所体现出的不诚信的“智慧”，令人叹为观止。
把简单问题搞得够“复杂”吧！这是不是一个“中国特色”呢！
那么国家有没有规范的而且不矛盾不误导的财务名词呢？
明明白白是有的。这就是物权法中清楚给出的——业主商品住宅的“专有部分”和“共有部分”。
北京市住建委对于配套公共建筑进行分类的财务用语——“不可转让类”和“可转让类”，我们认为也是清晰合理的。
澄清后的实际关系应为：（注意：带引号者均为流行的非规范名词）
“公摊”（套外）+“非公摊”（套内）=“可售面积”=业主专有部分。
“不可售面积”=业主共有部分。
“可售面积”+“不可售面积”=业主专有部分 + 业主共有部分 =不可转让类 = 业主投资生成的资产。
可转让类为：政府投资的资产（国有资产）或开发商投资的资产（企业资产）。
对居民共有财产的误导性名词，一经在社会上的广泛散布，在欺骗社会舆论，使非法侵占长期化、制度化方面，起到了相当恶劣的作用。
至于国有资产，《物权法》在其中第四十五条规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”
财政部在2006年颁布的第35、36号令中，更具体化地指明其特征为“用国家财政性资金形成的资产”，即其来源最终都必须是国家投资。
至于企业资产，依经济规律和前述政府所定的商品住宅价格构成，在房屋售出后已不存在。但作为商住小区资产类型的特例，比照证明国有资产和居民资产的相同原则，当开发商宣称归其所有时，必须提供其投资的全部证据。即若其购买，必须提供购买发票及完税、印花税证明。若其自建，必须提供从立项、预算到决算的全部证明。（北京市财政局对此有明确规定）
4、            采用行政手段，甚至政府直接发放红头文件，吹响抢房的冲锋号.
最典型为：《朝政发【2003】26号关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理暂行办法的通知》。
惠新苑小区有正义感的居民对此写出专文剖析。
我们感到，此文件真可作为一行政违法的“范本”。对这一文件的立法思想、行文特征、执行状况的分析，可作为行政教科书中政府违法行为分析的实例范例。
在对其上位文件的歪曲方面，真是典型的“偷梁换柱”。
对比一下其所依据的上位文件，（93）京建开字第653号《北京市城乡建设委员会关于住宅小区配套建设项目若干规定的通知》中所述：“住宅小区中凡属非营业性的文教、卫生、行政管理配套用房的按过去办法，无偿交付管理部门使用，其所需建设费用，计入该小区商品房成本”。

“偷梁”的一减：
朝阳区的26号文，全文删去“其所需建设费用，计入该小区商品房成本”这关键一句。用心真是良苦。
“换柱”的一加：

北京市第653号文，对小区配套公共建筑仅提到使用权，在产权问题上显示了慎重的态度。对投资方的特意强调也说明，发文的政府机关对自身还是隐含了法律和道德方面的约束和限制的，隐含了平衡和补偿。比如只能是公益性非营业性质、优先为投资方服务等。

而10年后的朝阳区第26号文，虽然多次提到653号文，但只字不提计入售房成本一事，而将所有的“无偿收缴的配套设施”办理“国有资产产权证”等相关手续，并“移交区国有资产管理部门登记造册”。

同样严重的是，对其所述对象，这样的巨额资产，在掩盖其实际来源的同时，对于其去向，同样没有向社会公开（国家财政部和北京市财政局对此均同样要求）。而目前所知，其中的大多数，都在进行出租获利。
我们不愿意但是不得不指出：资产的实际来源已经被掩盖了，如果其获利的去向也被掩盖、这一利益的获取者是政府官员或开发商的话，这就已经符合了国际和国家对“洗钱”特征的定义，即：掩盖资产的实际来源和受益人的所有制关系！
这是何其危险的行为！剥去其冠冕堂皇的外衣，若从其行为的经济和法律特征来看，已经带有洗钱等黑恶行为的特征！无非是换成洗资产罢了！一个现代的法治社会，能够允许这种行为存在吗？！
据民警反映，在此文件要求下，几乎掀起了一股大范围内“抢房”的“运动”！已经到了没有一个办事处不去抢、没有一个小区不被抢的程度。
5、            适当的暴力、“维稳”和“管控”
必须看到，在对这一庞大社会资产的争夺博弈当中，国家法治的进步不可小觑，众多法律法规的出台形成了对违法的约束力量，并指明了社会前进的方向。更为重要的是，民众的觉醒和社会的进步形成了违法侵权的最大对抗力量。
其行为的非正义性、强烈的抢夺动机使得侵权和利益的获得方，除以上几种手段外，还须引进一个帮手——暴力。
先动手，再找理，或者干脆不找理
语言暴力：在朝阳区第26号文中得到充分体现。完全使用对敌人使用的语言：“收缴”！
基层官员甚至声称“没收”居民的共有财产！
行为暴力：划车、殴打、写匿名信点老婆孩子的姓名等成为常用手段。
必须指出，当侵权方的违法违纪行为不可避免地要面对国家的法律法规时，他们甚至不惜迎头相撞！表现在：
程序暴力：坚决不按政府规定办事。
一些地方官员对国家法规的调侃和冷嘲热讽，脱口而出。
政府法规明确规定配套公建为“不可转让类”的资产，他就敢说开发商对他进行了“合法转让”（开发商和街道办事处对惠新苑小区的配套公建，竟然演出了两次“转让”的闹剧）。
在北京市和国家计生委都否认了在小区建设“早教示范工程”的情况下，他们就敢说在执行这一谋利“工程”！
反正没有司法介入，又没有行政上的追究，不存在“说谎”一说，他们可以信口随便说。权利的不受约束表现得淋漓尽致。
道德底线全无，对于合法的实名的文字质询，他们硬顶数年不回答，伪造项目并公开张贴，信访办官员竟然拿着侵权方提供的稿子对居民训话……
社会、高层、媒体都没有发现？
不是的。
居民方面：多年的维权，从集体抗争到几十万字的法理陈述。
政府方面：还是有所察觉，做了针对性、指向性强的规定。例如：
北京市住建委对商住小区配套公建在财务分类上特别做了“不可转让类”的分类和规定。对开发商自称所有的财产规定了所需提供的证据和批准认定的程序。
北京市财政局在对“国有资产”的管理要求当中，对其来源和使用去向都做出了严格的规定。来源方面，无论是购买还是自行建设的，都必须提供的证据。去向方面，都必须接受审计和向社会公开。
《中国税务报》也曾发文指出，商住小区配套公建如果在开发商名下，也只是“名义上的”，开发商“不可出售”、业主享有“优先使用”的权利，理由是“业主的购房款里就包含了此项权利”。
一些二线城市如河南省鹤壁、安阳、许昌、江苏泰州等城市对商住小区配套公建已明确地方法规与物权法一致。
媒体方面：《人民日报》下属《民生》杂志2011年第30期，在“谁有权处理小区公共设施”一文中针对惠新苑小区的公共房屋问题，指出：“无法否认的事实是，小区业主是会所的投资人，却没有产权。”
     《北京日报》2013年12月25日在“数千小区没有几家能算清‘公摊’”一文中谈到所谓的“公摊”，“说不清大小，指不明位置，拿不到收益”，对社会上习以为常的“公摊”概念提出了质疑。
中央电视台2013年5月23日连续播报北京昌平区流星花园小区的多个配套公建被非法侵占。
北京电视台2014年4月21日播报此问题时，中国人民大学经济学院方竹兰教授对此问题从投资方到产权登记得出了和我们一致的结论。她指出：“开发商在开发的时候，他在进行这个规划的时候，他是把所有的成本放进去的。开发商在算这个建筑成本的时候，基本上已经分摊进去了。所以我觉得，看起来是个问题。实际上是我们对于业主的权利保护不到位的一个结果。
这个公建房问题的产生，从根本上来讲是源于小区业主的公有产权的缺失。现在呢？没有这个公共产权证，那么就为开发商或者物业甚至地方政府侵占业主的公共产权提供了一些机会。”
至此，涉及城市居民海量配套公共建筑产权的性质，已经清楚了，即：社会上的一小部分人，利用其职权等强势地位，利用对法律的歪曲性解释，利用产权登记制度的不完善，制造和利用不准确和误导性的经济财务用语，利用行政部门的直接干预辅以暴力和司法、舆论管控等“维稳”手段，在强行剥夺经济来源清晰的、法律规定明确的、涉及全社会的居民的巨额合法共有财产！
 
三、       刻不容缓的拨乱反正及建议
正视危险性
我们强烈呼吁国家高层——中共中央、全国人大法工委、国务院相关部委，认识到这一大类事件的极其恶劣的性质，看到此事的严重性！
这是一小部分人对社会几乎所有成员的财产和权利的大规模的非法剥夺，是城市版的抢掠强占事件，是对法律、道德基本准则的严重践踏，是对市场秩序、社会稳定的严重破坏，它使得社会矛盾激化，社会基层弥漫着黑恶流氓气氛。
期望和建议
在此，我们提出以下期望和建议：
1、由人大法工委或最高法院发布司法解释，重申物权法的法律权威，重申物权法具有上溯力，颁布日期即为执行日期。
对于物权法第七十三条所述“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”适用对象的认定，应遵从法律认定和经济事实相一致的原则即“谁投资，谁所有，谁受益”的原则。这一原则不应受物权法颁布时间的限制，不得将物权法颁布之前建成的商品住宅排除在该法适用范围之外，所涉及的房产应为所有商品住宅。即只要能够提供证据明确为业主投资的建筑和设施，均适用于物权法第七十三条。

对于商住社区配套公共建筑和设施的投资方的认定，应根据“不声明即为一般”的原则，缺省认定开发商已经依照国家物价和住建部门的规定，其建设费用计入售房成本，即最终购房者为其投资方。

若政府或开发商声明其为投资方，应遵照与购房者相同原则，提供法律规定的购房证明（发票、完税证明、印花税票等）。属于自行建设的，应提供立项、预算、决算（包括土地出让金、人防工程分摊）等全部证明。无法提供以上合法证据，但又声称其为投资方或实际占有的，应承担相应法律责任。

2、对产权登记制度进行改革。纠正产权登记制度现存的明显的缺失和漏洞，使其与物权法相一致，与经济事实相一致，与规划设计一致，而不是相反。如实反映、详细列举居民的共有财产，包括区划所在地的四至范围、建筑物和设施的明细。

可以想见，改革后的房屋所有权证中，有关居民共有产权的资产的描述将会有相当篇幅（甚至另附一册），这将是既符合法治精神又具有中国特色、能够获得居民拥护的产权文件。

考虑到国家在2016年底以前要完成不动产登记，城市居民共有财产的产权登记改革应成为不动产登记中的重要内容，此项工作在产权登记之前必须解决，以制止非法侵占制度化。
可考虑先进行试点。
3、更正、澄清、废止“公摊面积”、“非公摊面积”、“可售部
分”、“不可售部分”等不当用语，统一到“业主专有”、“业主共有”、“国家所有”、“企业所有”等正确规范的用语上来。
4、制定城市居民共有财产管理原则和实施细则。在“谁投资，谁所有，谁受益”的前提下，共有财产承担必要的社会服务义务和功能，构建和谐的社会关系。
5、考虑从共有财产入手实现居民自治，还权于民，推进基层政权改革，加速基层居民自治，使业委会成为具有财产权的居民经济实体。
落实2009年全国人大通过的废止《城市街道办事处组织条例》的工作，认识到多一层行政层级的弊端绝非冗员，极有可能基层官员演变成横行霸道的不法劣绅。
6、清除“法外资产”，消除法外的“属地管理”职能，消除黑恶化的土壤，用制度约束掠夺和侵占行为，防止社会的守护者变为监守自盗者。认真研究归还资产、赔偿损失、居民参与共有财产分红的问题，同时严肃查处违法违纪及犯罪行为。
 
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