谁也难看穿内地房地产的迷雾.

据媒体报道，自7月10日起，济南市商品房限购政策全面放开，这标志着实行了3年多的商品房限购政策正式取消，又一城市加入取消限购的大潮。不过，在人口拐点和实际已然较高的城市化率之下，取消限购能否带来房地产市场的复苏，依旧存有很大的疑问。相反，近年来房地产的大举发展，以及相应的土地财政和地方融资平台等问题，使得房地产对中国经济的影响越来越大，以做空中概股闻名的美国浑水公司创始人Carson Block就认为，中国面临“巨大的信贷和资产泡沫”，一旦房地产和投资泡沫破裂，GDP增速就将大幅放缓。究竟中国房地产何去何从？在这个时候，能有一双洞穿房地产市场迷雾的慧眼，该是多么的可贵.

说到预测大陆房地产市场，最为着名的人物莫过了经济学家谢国忠了。在长达十余年的时间里，谢国忠一直坚持看空大陆房地产，无奈房地产走势却一致与其预测相反，以致其在许多人心目中逐渐沦为笑柄。与之形成反向指标的，可能是大陆房地产商任志强了，任志强对於房地产一直看好，声称“听我话的人早发财了”，又贬称谢国忠为“乌鸦嘴”。从事实来看，无疑任志强是正确的，谢国忠是错误的。但蹊跷的是，谢国忠本人不仅是一位训练有素，受人尊敬的经济学家，且长期担任大陆着名财经媒体的顾问，本人也参与投资业务，并非脱离具体现实的书呆子，其一错再错，或许并非简单的虚妄所致。

其实，谢国忠并非简单的唱空派，而是对中国经济基本面持相当正面的看法，同时，谢国忠对於中国的城市化进程也有充分的估计，因此，无论是在宏观基本面上还是在房地产需求的持续增长上，与任志强等看好派并无二致。只不过，在谢国忠看来，要充分发挥中国经济的潜在优势，就应当持续充分地满足新兴的房地产市场需求，过高的房地产价格会从多方面损害中国经济的健康运行，谢国忠认为，出於促进经济发展的根本目的，政府早晚会认识到现行房地产走势以及相关制度、政策并不适宜，并作出相应调整，尤其会在土地供应等制度安排上作出改变，实现相对较低的房地产价格。正是出於上述的逻辑推演，谢国忠对於中国房地产市场始终保持长期看空的立场。

至少在笔者看来，上述逻辑并无显着漏洞，高昂的房地产价格对於经济运行的损害有目共睹。谢国忠的逻辑没有获得现实的印证，或许要在经济学之外寻找答案。尤其在2008年后，高昂的房地产市场对於经济运行的伤害日益显露，与此同时，却是房地产市场的持续高涨，即使到了今天，任志强依旧自信满满地认为，房地产价格还将上涨二十年。让任志强们如此自信的原因，显然不仅在於过去十多年持续上涨的事实的支撑，还在於任志强对於现有土地制度继续维持的信心。可是，明显违背经济学逻辑之下，任志强的信心来自哪里呢？

首先，维持现行土地制度，通过高房价，政府能够从房地产市场上攫取到最大份额的经济利益，这或许是最为简单的答案。然而，为了获取利益，而付出损害经济长期运行健康的代价，显然并不明智，也因此，在笔者看来，与房地产市场相关的各项制度以及相应的利益格局，应有更深层次的原因，任志强们正是因为洞悉了这一原因，才会如此自信满满.而谢国忠们则因为忽略了这一点，才会持续出错.

极权体制下市场化改革带来了持续的经济发展，一方面，市场化部门也就是民营和外向经济部门获得更多份额，而在另一方面，则逐渐改变了体制与社会之间的资源对比。对於市场化的支持者来说，这并不是什么坏事，反倒证明了市场化的有效，此外，也期待通过进一步的市场化改革及其成果，带来体制的进一步变革。然而，对於既有的极权体制而言，这一资源对比的改变却是难以忍受的：要保持对社会的全面控制能力，就离不开对经济的实质控制，就不能容许民间资源拥有比例的持续升高，而是需要採取必要措施加以限制或至少加以延缓。1990年代中前期，不断有人惊呼国家能力下降，并最终催生了分税制等制度改变，在表面上，这是中央和地方之间的利益调整，而实际上，这一制度变化，更多针对的是体制与社会资源对比的改变，其目的在於提高整个体制对於经济的控制，扭转佔比下降的趋势。

有限市场化改革脱胎於既有的计划体系，在该体系下，财税吸收能力主要是针对生产和流通环节，而不是针对财产，在此情形下，仅仅依靠常规的税收手段，并不能达成体制的这一目的，而需要新的工具。於是，作为基本需求、从而具有一定消费刚性的的房地产被选中了。通过限制土地供应，辅之以相应的金融和税收等政策，将房地产价格维持在高位，就可以如割韭菜一般，一茬一茬地收割经济发展的成果。笔者将这一过程称之为做笼子，谢国忠也曾直言不讳地认为，在当下买房就是交税。而通过这一过程，体制也得以维持经济资源佔比上的优势。用我的朋友十年砍柴的话来说，这就是“以按揭治国”。

如今，许多人在反思房地产市场时，都指向了土地财政的运行，并进一步指向了1994年分税制改革，这在事实的回溯归纳上并无错误，但是，地方政府一个巴掌拍不响，没有宏观层面的土地、金融、税收等制度的配合，地方政府并无能长期维持房地产市场的既有态势，1994年分税制改革及此后的发展，调整的并不仅仅是地方和中央的利益关系，更为重要的，是试图扭转体制相对於社会的资源佔比下降，是对於市场化成果分配的一种攫取，也因此，谢国忠忽略了的是，这一做法尽管有违於他的经济学逻辑，但却符合体制的根本利益，从而，也就不会有他所预期的政策调整，在这一点上，任志强要比他清醒，也更准确的多。

谁也难看穿内地房地产的迷雾.

据媒体报道，自7月10日起，济南市商品房限购政策全面放开，这标志着实行了3年多的商品房限购政策正式取消，又一城市加入取消限购的大潮。不过，在人口拐点和实际已然较高的城市化率之下，取消限购能否带来房地产市场的复苏，依旧存有很大的疑问。相反，近年来房地产的大举发展，以及相应的土地财政和地方融资平台等问题，使得房地产对中国经济的影响越来越大，以做空中概股闻名的美国浑水公司创始人Carson Block就认为，中国面临“巨大的信贷和资产泡沫”，一旦房地产和投资泡沫破裂，GDP增速就将大幅放缓。究竟中国房地产何去何从？在这个时候，能有一双洞穿房地产市场迷雾的慧眼，该是多么的可贵.

说到预测大陆房地产市场，最为着名的人物莫过了经济学家谢国忠了。在长达十余年的时间里，谢国忠一直坚持看空大陆房地产，无奈房地产走势却一致与其预测相反，以致其在许多人心目中逐渐沦为笑柄。与之形成反向指标的，可能是大陆房地产商任志强了，任志强对於房地产一直看好，声称“听我话的人早发财了”，又贬称谢国忠为“乌鸦嘴”。从事实来看，无疑任志强是正确的，谢国忠是错误的。但蹊跷的是，谢国忠本人不仅是一位训练有素，受人尊敬的经济学家，且长期担任大陆着名财经媒体的顾问，本人也参与投资业务，并非脱离具体现实的书呆子，其一错再错，或许并非简单的虚妄所致。

其实，谢国忠并非简单的唱空派，而是对中国经济基本面持相当正面的看法，同时，谢国忠对於中国的城市化进程也有充分的估计，因此，无论是在宏观基本面上还是在房地产需求的持续增长上，与任志强等看好派并无二致。只不过，在谢国忠看来，要充分发挥中国经济的潜在优势，就应当持续充分地满足新兴的房地产市场需求，过高的房地产价格会从多方面损害中国经济的健康运行，谢国忠认为，出於促进经济发展的根本目的，政府早晚会认识到现行房地产走势以及相关制度、政策并不适宜，并作出相应调整，尤其会在土地供应等制度安排上作出改变，实现相对较低的房地产价格。正是出於上述的逻辑推演，谢国忠对於中国房地产市场始终保持长期看空的立场。

至少在笔者看来，上述逻辑并无显着漏洞，高昂的房地产价格对於经济运行的损害有目共睹。谢国忠的逻辑没有获得现实的印证，或许要在经济学之外寻找答案。尤其在2008年后，高昂的房地产市场对於经济运行的伤害日益显露，与此同时，却是房地产市场的持续高涨，即使到了今天，任志强依旧自信满满地认为，房地产价格还将上涨二十年。让任志强们如此自信的原因，显然不仅在於过去十多年持续上涨的事实的支撑，还在於任志强对於现有土地制度继续维持的信心。可是，明显违背经济学逻辑之下，任志强的信心来自哪里呢？

首先，维持现行土地制度，通过高房价，政府能够从房地产市场上攫取到最大份额的经济利益，这或许是最为简单的答案。然而，为了获取利益，而付出损害经济长期运行健康的代价，显然并不明智，也因此，在笔者看来，与房地产市场相关的各项制度以及相应的利益格局，应有更深层次的原因，任志强们正是因为洞悉了这一原因，才会如此自信满满.而谢国忠们则因为忽略了这一点，才会持续出错.

极权体制下市场化改革带来了持续的经济发展，一方面，市场化部门也就是民营和外向经济部门获得更多份额，而在另一方面，则逐渐改变了体制与社会之间的资源对比。对於市场化的支持者来说，这并不是什么坏事，反倒证明了市场化的有效，此外，也期待通过进一步的市场化改革及其成果，带来体制的进一步变革。然而，对於既有的极权体制而言，这一资源对比的改变却是难以忍受的：要保持对社会的全面控制能力，就离不开对经济的实质控制，就不能容许民间资源拥有比例的持续升高，而是需要採取必要措施加以限制或至少加以延缓。1990年代中前期，不断有人惊呼国家能力下降，并最终催生了分税制等制度改变，在表面上，这是中央和地方之间的利益调整，而实际上，这一制度变化，更多针对的是体制与社会资源对比的改变，其目的在於提高整个体制对於经济的控制，扭转佔比下降的趋势。

有限市场化改革脱胎於既有的计划体系，在该体系下，财税吸收能力主要是针对生产和流通环节，而不是针对财产，在此情形下，仅仅依靠常规的税收手段，并不能达成体制的这一目的，而需要新的工具。於是，作为基本需求、从而具有一定消费刚性的的房地产被选中了。通过限制土地供应，辅之以相应的金融和税收等政策，将房地产价格维持在高位，就可以如割韭菜一般，一茬一茬地收割经济发展的成果。笔者将这一过程称之为做笼子，谢国忠也曾直言不讳地认为，在当下买房就是交税。而通过这一过程，体制也得以维持经济资源佔比上的优势。用我的朋友十年砍柴的话来说，这就是“以按揭治国”。

如今，许多人在反思房地产市场时，都指向了土地财政的运行，并进一步指向了1994年分税制改革，这在事实的回溯归纳上并无错误，但是，地方政府一个巴掌拍不响，没有宏观层面的土地、金融、税收等制度的配合，地方政府并无能长期维持房地产市场的既有态势，1994年分税制改革及此后的发展，调整的并不仅仅是地方和中央的利益关系，更为重要的，是试图扭转体制相对於社会的资源佔比下降，是对於市场化成果分配的一种攫取，也因此，谢国忠忽略了的是，这一做法尽管有违於他的经济学逻辑，但却符合体制的根本利益，从而，也就不会有他所预期的政策调整，在这一点上，任志强要比他清醒，也更准确的多。